Ako si kúpiť dom v Charlestone v Južnej Karolíne?

Vykonajte šesť hlavných krokov v procese nákupu. Sú to:

• 1) Porozumenie vašim cieľom
• 2) Určenie toho, čo si môžete dovoliť
• 3) Lov na dom
• 4) Podanie ponuky
• 5) Akčné položky po ratifikácii a
• 6) Uzatvorením obchodu sa budeme zaoberať v tejto príručke.

Pochopte svoje ciele. Kúpa domu je hodnotnou investíciou, ktorá môže mať veľa finančných výhod. Domy všeobecne oceňujú svoju hodnotu, čo znamená, že každá mesačná platba, ktorú investujete, je investíciou do vašej budúcnosti. Ale aj keď domov neoceňuje (zriedkavo, ale závisí to od dĺžky vlastníctva a dynamiky trhu), budete mať úžitok z daňových výhod (môžete si odpočítať úrok z hypotekárnych splátok aj náklady na daň z nehnuteľnosti). Platenie hypotéky je vynikajúci spôsob, ako dosiahnuť dobrý úverový rating.

Uvedomte si emocionálny zisk. Pre mnohých je vedomie, že máte možnosť slobodne zdobiť, chovať domáce zvieratá, maľovať atď., Tým najspokojnejším prvkom vlastníctva domu. Osobitný pocit bezpečia a spokojnosti pramení z možnosti zakoreniť v susedstve.

Určte, čo si môžete dovoliť. Predtým, ako sa zapojíte do projektu Vlastníctvo domu, musíte pochopiť svoju aktuálnu finančnú situáciu. Musíte zvážiť, ako dlho chcete žiť v domácnosti a na našom súčasnom ekonomickom trhu sa odporúča, aby ste starostlivo zvážili svoju istotu zamestnania.

Vykonajte analýzu majetku. Pred začatím procesu nákupu domu musíte preskúmať svoje aktíva, pasíva a zvládnuť svoje mesačné výdavky. Budete chcieť vziať do úvahy všetky zdroje príjmu, výdavky na bývanie, bežné pôžičky, náklady na zdravotnú starostlivosť, dopravu, starostlivosť o deti, stravu a zábavu.

• Všeobecne platí, že aby ste splnili podmienky na získanie klasickej hypotéky, vaše celkové mesačné náklady na bývanie (vrátane istiny, úrokov, daní a poistenia - PITI) by nemali presiahnuť 28% vášho mesačného príjmu. Napríklad: 28% z hrubého mesačného príjmu 2690€ by kupujúceho kvalifikovalo na platbu 830€ mesačne. Toto je všeobecné pravidlo a existujú výnimky, a preto musíte hovoriť s hypotekárnym odborníkom.
• Úverové skóre je pri určovaní vášho „úverového rizika“ dôležitejšie ako kedykoľvek predtým a v niektorých prípadoch bude pravdepodobne potrebné opraviť si úver pred získaním hypotéky.
• Ak chcete získať prístup k bezplatnej kópii svojej kreditnej správy, navštívte stránku www.annualcreditreport.com - jediný autorizovaný online zdroj, ktorý vám umožňuje získať bezplatnú kreditnú správu podľa federálnych zákonov USA. Každých 12 mesiacov môžete dostať bezplatnú správu od každej z troch národných spoločností poskytujúcich úverové správy. Niektoré ďalšie stránky tvrdia, že ponúkajú kreditné správy „zadarmo“, ale ak prijmete „bezplatné“ správy, môžu vám byť účtované poplatky za iný produkt.

Pripravte sa na vypracovanie ponuky na nehnuteľnosť. Je potrebné doložiť sprievodný list veriteľa. Preto je dôležité najskôr spustiť tento proces, niekedy ešte predtým, ako sa pozriete na vlastnosti. Druhou výhodou je, že kupujúci vopred bude vedieť, čo presne je kvalifikovaný na nákup, aké problémy bude možno potrebné vyriešiť, položky, ktoré môžu byť potrebné, aby boli pripravené pri žiadosti o pôžičku atď. Aby ste pochopili náklady na dom, musíte pochopiť, ako sa to financuje. Náklady na hypotéku ovplyvňujú tri dôležité komponenty:

• 1) Záloha
• 2) Konečné náklady a
• 3) Hypotéka. Keď poznáte výšku zálohy, záverečných nákladov a mesačných splátok hypotéky, ktoré si môžete dovoliť, môžete lepšie určiť, koľko si môžete dovoliť domov.
• Typické zatváracie náklady môžu zahŕňať nasledujúce položky.
  • Náklady na zriadenie pôžičky - poplatok za zriadenie pôžičky (zvyčajne jeden bod alebo 1% z výšky pôžičky), poplatok za posúdenie, úverová správa, (PMI) súkromné poistenie hypotéky, poistenie nebezpečenstva pre majiteľov domov, predplatené úroky z úveru na obdobie medzi uzávierkou dátum a koniec mesiaca nákupu
  • Náklady na požičanie peňazí - diskontné body (čím viac bodov, tým nižšia úroková sadzba)
  • Náklady na prípravu dokumentu - poplatky za právne zastúpenie, hľadanie titulu, aby sa zabezpečilo, že nehnuteľnosť nebude zadržiavaná, atď., Poplatky za nahrávanie a prevod
  • Váš poskytovateľ pôžičky poskytne odhad dobrej viery, ktorý vám ukáže tieto odhadované poplatky podľa riadkovej položky. Váš REALTOR by mal byť tiež pripravený skontrolovať tieto položky s vami, ak si to želáte.

Výška vašej hypotéky, úroková sadzba, dane z nehnuteľností a poistenie majiteľa domu určia výšku vašich mesačných splátok a bežne sa označuje ako PITI. Ak chcete vypočítať odhadovanú mesačnú splátku, kliknite tu na hypotekárnom kalkulátore.

Lov na dom. Predtým, ako vyjdete na chodník, budete chcieť uprednostniť svoje potreby a potreby a určite budete chcieť spolupracovať so znalým realitným profesionálom. Pozorne preskúmajte svoj životný štýl a položte si otázky, ako napríklad:

• Geografia - Do ktorej oblasti chcem volať domov? Aká bude vzdialenosť dochádzania do práce - do školy mojich detí?
• Okolie - Chcem staršiu komunitu alebo novostavbu? Aké dôležité je vybavenie pre mňa a moju rodinu, tj bazén, ihrisko, golf atď.
• Štýly domov - Koľko miesta budete potrebovať? Máte radšej všetky spálne na poschodí? Chcete brať do úvahy iba jednopodlažné obydlia? Čo tak mestský dom? Radi pracujete na záhrade alebo je pre váš životný štýl vhodný byt s nízkou údržbou?
• Stav domova - ste pripravení na nejaké opravné práce? Ak áno, do akej miery - iba opravy kozmetických prostriedkov alebo hlavných systémov? Môžete niektorú z týchto nákladov zahrnúť do svojej hypotéky? Ak nie, môžete si ich dovoliť?
• Zmluvy a obmedzenia - Chcete mať loď na záhrade? Lepšie skontrolujte, či existujú susedské obmedzenia, ktoré umožňujú tento typ úložiska. Vlastníte veľkého psa? Lepšie skontrolujte, či vám zmluvy v spoločenstve umožňujú chovať vášho domáceho miláčika.

Vytvorte solídnu stratégiu domáceho vyhľadávania. To zahŕňa diskusiu o zmluve o zastúpení kupujúceho a úroveň služieb a odhodlania, ktoré môžu očakávať. Keď určíte prvky, ktoré musíte mať, a zostavíte zoznam preferovaných funkcií, povedzte to svojmu realitnému agentovi. Toto ich umiestni do pozície, v ktorej môžu hľadať v databáze MLS vlastnosti, ktoré vyhovujú vašim potrebám. Keď pochopíte odpovede na tieto otázky a veľkosť domu, ktorý si môžete dovoliť, môžete začať s vážnym hľadaním. Jedným z najlepších spôsobov, ako udržať prehľad o nových domovoch prichádzajúcich na trh, je prihlásiť sa do e-HomeNotice; tento program vám každý deň pošle e-mailom nehnuteľnosti, ktoré zodpovedajú kritériám vyhľadávania, ktoré stanovíte.

Odošlite ponuku. V tomto okamihu by to nemalo byť príliš nervózne, ako ste vykonali svoju prípravu. Prvá vec, ktorú musíte urobiť, je skontrolovať porovnateľný predaj domov v tomto rozdelení, aby ste zistili, či je tento dom spravodlivo ocenený a aký je jeho vzťah k ostatným podobným domom, ktoré sa predali. Táto CMA (porovnateľná analýza trhu) nám hovorí, že cenové rozpätie predaných nehnuteľností je v danej oblasti, aký je pre nich priemerný čas na trhu a priemerná predajná cena za m² nedávneho predaja. Zistite, či bol dom v poslednom čase na základe zmluvy, a akékoľvek informácie o predajcovi týkajúce sa ich motivácie. Môže ísť o predaj nehnuteľností a dediči môžu uprednostniť rýchly predaj nehnuteľnosti alebo bankový dom s ďalšími požiadavkami. Všetky tieto faktory ovplyvnia, ako je napísaná ponuka na kúpu.

Uistite sa, že je nákupná ponuka úplná. Keď ho predajca podpíše, stane sa z dokumentu záväzná „Kúpna zmluva“ - nechcete vynechať žiadne príslušné podmienky predaja. Ak je ponuka obzvlášť zložitá, môže byť potrebné a obozretné, aby si právnik v oblasti nehnuteľností prečítal dokument pred predložením ponuky. Podmienky, ktoré je potrebné zohľadniť v Nákupnej ponuke, môžu obsahovať:

• Zľavnená cena
• Výška vkladu najskôr zarobených peňazí
• Žiadosť o podporu pri zatváraní nákladov
• Uzávierka
• Potreba domácej záruky
• Čo položky s domom zahŕňajú, napríklad hojdacie súpravy, chladnička, ošetrenie okien atď.
• Výnimky na základe správy z inšpekcie domu / správy o napadnutí dreva (bežne sa označuje ako list CL-100)
• Dátum a čas vypršania platnosti
  • Po odoslaní môže predávajúci prijať ponuku tak, ako je, priamo ju odmietnuť alebo vykonať zmeny a podpísať ju späť kupujúcemu, aby zistil, či ste ochotní prijať jeho zmeny. Proces pokračuje, kým sa nedohodne na dohode alebo sa neukončia rokovania.
  • Akonáhle je Nákupná ponuka ratifikovaná, stane sa z nej kúpna zmluva a nákupná strana skutočne začne konať, zabezpečí hypotekárne financovanie, naplánuje dátum a čas uzávierky u advokáta v oblasti nehnuteľností, zhromaždí dokumenty a údaje potrebné na ukončenie.

Vykonajte kroky po ratifikácii. Najskôr urobte žiadosť o hypotéku. Ak ste to ešte neurobili, vyplníte aplikačný balík poskytovateľa pôžičky, ktorý bude obsahovať potrebné pokyny a formuláre. Počet položiek môže byť zdĺhavý, ale včasnosť reakcie je rozhodujúca. Predajcovi musíte poskytnúť písomné schválenie pôžičky a čas beží. Váš poskytovateľ pôžičiek bude zaneprázdnený získavaním: hodnotení domu, ktorý chcete kúpiť, overením bankových vkladov, overením požiadaviek na poistenie proti povodniam / povodni atď.

Urobte si domovú prehliadku. Kupujúci by mali mať profesionálneho inšpektora s licenciou na dôkladné prehliadky domu a predložiť písomnú správu so sprievodnými fotografiami. Kvalifikovaný inšpektor dokáže zistiť problémy, ktoré by ste možno nevideli alebo rozpoznali ako potenciálny problém. Pokiaľ je to možné, mali by ste byť prítomní na inšpekcii a mali by ste očakávať, že všetky zistené problémy budú jasne vysvetlené.

• Olovo riediteľné náterové hmoty Zverejnenie. Ak kupujete dom postavený pred rokom 1978, musíte si uvedomiť možnú prítomnosť farby na báze olova v domácnosti. Vystavenie pôsobeniu olovnatých farieb môže mať vážne následky, najmä pre kojencov, malé deti a tehotné ženy. Podľa zákona vám predajca musí poskytnúť písomné informácie o nebezpečenstvách olova a informovať vás o všetkých známych nebezpečenstvách týkajúcich sa olovnatých farieb v domácnosti. Môžete nechať odborne skontrolovať prítomnosť farby na báze olova. Nikdy by ste sa nemali pokúšať odstrániť farbu na báze olova sami.
• Ďalšie inšpekcie Môžete sa rozhodnúť dať domovu skontrolovať ďalšie nebezpečenstvo pre životné prostredie, ako je radónový plyn, azbest alebo plesne. Môže byť rozumné kontaktovať regionálnu kanceláriu Agentúry pre ochranu životného prostredia (EPA), ak máte otázky týkajúce sa nebezpečenstva v tejto oblasti.
• V závislosti na výsledkoch kontrol môže alebo nemusí byť vhodné pripraviť zoznam položiek, ktoré sa majú opraviť, alebo žiadosť o opravný kredit. Tieto položky sa musia predložiť písomne predajcovi najneskôr do 48 hodín od dátumu kontroly zmluvy.
• Správa o napadnutí drevom (Južná Karolína atď.). Toto je dokument, ktorý vyplní kvalifikovaný a oprávnený inšpektor po kontrole domu na prítomnosť termitov, iného hmyzu a húb ničiacich drevo (huby poškodené vodou, hniloba alebo rozpad). Správa, ktorá sa často označuje ako list CL-100, je potrebná na účely ukončenia. Advokátska kancelária v skutočnosti požiada o originál kópie správy, nie o fotokópiu! Inšpekciu Cl-100 si zvyčajne objednáva a platí predajca - hoci to nie je nariadené, a v mnohých prípadoch kupujúci uprednostňuje túto kontrolu. Asociácia pre kontrolu škodcov v Južnej Karolíne v skutočnosti odporúča, aby kupujúci stavby a nie predávajúci dostali správu o napadnutí drevom. Poznámka: V niektorých postupochrealitný agent vyzve kupujúceho, aby si najal vlastného inšpektora.
• Výber právnika. Aby bolo možné previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti, je potrebné vyhotoviť a doručiť listinu s náležitým popisom pozemku. To je miesto, kde potrebujete právnika v oblasti nehnuteľností v Južnej Karolíne. Štát Južná Karolína vyžaduje, aby bol pri všetkých zatvoreniach nehnuteľností prítomný advokát. V Južnej Karolíne je zvykom, aby si kupujúci vybral konečného advokáta.

Prenasledujte rôzne predmety. Nenechajte sa pomýliť slovom rôzne, tieto položky sú rozhodujúce, ak má vaša uzávierka prebehnúť bez problémov.

• Ak ste sa rozhodli dokončiť prieskum, musíte určiť a naplánovať geodeta. Opäť upozorňujeme, že dátumy uvedené v zmluve sú kritickými dátumami.
• Vyberte si poisťovacieho prepravcu pre majiteľov domov... váš poskytovateľ hypotéky bude pred uzavretím vyžadovať doklad o vašich podmienkach pre majiteľov domov. Okrem toho, ak sa nehnuteľnosť nachádza v povodňovej zóne, váš poskytovateľ hypotéky bude tiež vyžadovať, aby ste si kúpili zmluvu o poistení proti povodniam.
• Dohodnite si prevod komunálnych služieb: Je vhodné, aby ste si kritické verejné služby (elektrické, vodné, kanalizačné) nechali previesť na svoje meno počnúc dňom uzávierky. Medzi verejnoprospešné služby môžu okrem iného patriť: elektrina, voda, kanalizácia, kábel, telefón, odpad, plyn, bezpečnostný systém atď. Nezabudnite, že poskytovatelia verejných služieb môžu na naplánovanie spustenia vašej služby vyžadovať niekoľko dní.
• Možno budete chcieť prerobiť dvere do svojho nového domova. Ak je to potrebné, musíte určiť zámočníka a naplánovať túto prácu.
• Ak nie je poskytnutá žiadna záruka pre domácnosti, mali by ste zvážiť zakúpenie politiky, ktorá ochráni rôzne predmety v domácnosti pre váš prvý rok vlastníctva po uzavretí. K dispozícii sú rôzne úrovne pokrytia, preto si pred výberom najvhodnejšieho plánu pozorne prečítajte príslušné pravidlá.