Ako prenajať nehnuteľnosť?
Ak ste si kúpili investičný nehnuteľnosť výlučne na prenájom, môžete si ju prenajať na rok alebo dlhšie.
Či už ste si kúpili investičnú nehnuteľnosť alebo plánujete dlhodobú neprítomnosť a chcete si prenajať svoj vlastný dom, prenájom nehnuteľnosti môže byť pomerne veľkým podnikom. Za najlepších okolností, ak máte vzduchotesný prenájom a zodpovedných nájomcov, môže byť prenájom nehnuteľnosti radosťou. Ak však nemáte zavedené správne ochrany, váš sen, ako zarobiť trochu peňazí prenájmom nehnuteľnosti, sa môže zmeniť na nočnú moru.
Časť 1 z 3: vypracovanie nájomnej zmluvy
- 1Vyhľadajte online formuláre alebo šablóny. Mnoho webových stránok a právnych organizácií ponúka šablóny lízingov online zadarmo. Niektorí poskytovatelia právnych služieb pre vás za poplatok vypracujú aj leasing. Tieto leasingy sú zvyčajne kontrolované právnikmi. Kontrolujú sa však iba preto, aby sa zabezpečilo, že sa riadia právnymi predpismi vášho štátu, nie aby sa ubezpečil, že zodpovedajú vašej konkrétnej situácii.
- Väčšina prenájmov obsahuje rovnaké štandardné doložky. Zákony každého štátu však majú odlišné požiadavky na konkrétne klauzuly, ktoré musia byť súčasťou nájmu.
- Ak používate šablónu, nezabudnite pochopiť, čo hovorí každá klauzula. Ak nerozumiete účinkom konkrétnej doložky, porozprávajte sa o nej s právnikom alebo ho nepoužívajte.
- 2Uveďte popis nehnuteľnosti. Prvá časť nájomnej zmluvy obvykle popisuje nehnuteľnosť, ktorá sa prenajíma nájomcovi. Ulica je zvyčajne dostatočná, aj keď môžete tiež opísať typ obydlia.
- Môžete napríklad napísať „Na základe tejto zmluvy vlastník súhlasí s prenájmom nájomného domu pre jednu rodinu, ktorý sa nachádza na hlavnej ulici 123 v Townville v štáte State.“
- Ak si prenajímate jednu jednotku v budove alebo komplexe, uveďte do popisu aj číslo jednotky.
- 3Definujte dobu nájmu. Doba nájmu je doba, po ktorú ste sa dohodli na prenájme nehnuteľnosti nájomcovi. Ak ste sa rozhodli prenajať nehnuteľnosť na rok alebo dlhšie, väčšina štátov vyžaduje písomný prenájom. Ak si nehnuteľnosť prenajímate každý mesiac, vo väčšine štátov nevyhnutne nepotrebujete písomný nájom, ale aj tak je dobré mať ju na ochranu svojich záujmov.
- Na základe nehnuteľnosti si vyberte termín, ktorý vám vyhovuje. Ak ste si kúpili investičný nehnuteľnosť výlučne na prenájom, môžete si ju prenajať na rok alebo dlhšie. Ak však prenajímate iba dovtedy, kým nebudete schopní predať nehnuteľnosť, alebo keď ste mimo mesta, môžete si prenajať nájom na kratšiu dobu.
- 4Uveďte konkrétne podrobnosti o nájme a spôsobe platby. Nájomný vzťah presne určuje, koľko vám bude nájomca platiť každý mesiac a deň v mesiaci, kedy je splatná. Môže tiež určiť spôsob platby.
- Ak skladáte bezpečnostnú zálohu, v tejto časti by sa mala uviesť aj výška bezpečnostnej zálohy a spôsob vrátenia tejto zálohy nájomcovi na konci lízingu. Niektoré štáty požadujú, aby ste zložili zábezpeku na úročený účet úschovy.
- Tiež by ste chceli zahrnúť pokuty za nezaplatenie, napríklad poplatky za omeškanie. Niektoré štáty majú obmedzenú výšku poplatkov za omeškanie.
- Prezrite si trh s nehnuteľnosťami v okolí a zistite, koľko si môžete za prenájom účtovať - nezohľadnite iba svoje vlastné náklady. Napríklad mesačné náklady na vlastníctvo nehnuteľnosti môžu byť 900€, to však neznamená, že si nemôžete účtovať viac. Ak si porovnateľná nehnuteľnosť na konci vašej cesty prenajíma za 1340€, budete pravdepodobne môcť účtovať 1270€ alebo 1340€ mesačne a dosiahnuť malý zisk.
Tip: Mnoho nájomníkov má radosť z možnosti platiť online. Možno budete chcieť preskúmať platobné služby, ktoré si môžete zaregistrovať a ktoré vám umožnia prijímať platby za nájom online.
Doba nájmu je doba, po ktorú ste sa dohodli na prenájme nehnuteľnosti nájomcovi. - 5Popíšte akékoľvek služby alebo iné služby, ktoré sú zahrnuté v nájme. Ak ste sa rozhodli zahrnúť do nájmu služby alebo iné služby, ako napríklad odpadky, terénne úpravy alebo ničenie škodcov, uveďte ich v zozname nájmu. Priložte vyhlásenie, že za akékoľvek iné nástroje alebo služby zodpovedá nájomca.
- Môžete tiež uviesť zoznam poskytovateľov akýchkoľvek inžinierskych sietí a ďalších služieb vo vašej oblasti, aj keď nie sú zahrnutí do nájmu. Môžete obmedziť používanie ďalších služieb nájomcom. Napríklad ak je vaša nehnuteľnosť nastavená na káblové pripojenie a nechcete, aby váš nájomca využíval službu satelitnej televízie, môžete to uviesť v nájme.
- 6Uveďte doložky týkajúce sa ďalších okolností. V závislosti od vlastnosti môžete mať ďalšie klauzuly, ktoré chcete pridať. Väčšina z týchto ustanovení sa týka vašich osobných preferencií. Ako prenajímateľ sa budete musieť rozhodnúť, ako chcete, aby boli tieto doložky formulované. Medzi ďalšie okolnosti, ktoré by ste možno chceli zahrnúť, patria:
- Hostia ubytovaní v požičovni
- Či má nájomca dovolené mať domáce zvieratá, a ak áno, aký druh domácich zvierat, koľko a či budú účtované poplatky za domáce zvieratá
- Kde môže nájomca parkovať
- Miestne nariadenia, napríklad nariadenia o hluku
- 7Pridajte ďalšie klauzuly vyžadované zákonmi vášho štátu. Pri uzatváraní nájomnej zmluvy majú prenajímatelia aj nájomcovia povinnosti stanovené zákonom. Tieto doložky, zvyčajne považované za „štandardné“, sú dôležitými vyhláseniami o vašich právach a právach vášho nájomcu v rámci nájmu.
- Napríklad váš nájomca má zvyčajne povinnosť okamžite vás informovať o potrebných opravách. Na druhej strane máte povinnosť vykonať tieto opravy čo najskôr, ako dostanete upozornenie.
- Spravidla musíte tiež rešpektovať súkromie nájomcu a do objektu vstupovať neohlásene alebo bez jeho súhlasu.
- 8Požiadajte miestneho právnika, aby skontroloval vašu nájomnú zmluvu. Aj keď ste použili formulár alebo šablónu, zaistenie pokoja vám poskytne miestny právnik, ktorý sa špecializuje na právo prenajímateľa / nájomcu. Môžu vám povedať, či sú niektoré klauzuly problematické, alebo navrhnúť doplnenie klauzúl, ktoré vás ako prenajímateľa ochránia.
- Právnici budú spravidla posudzovať lízingy za nižší poplatok, ako keby ste ich požiadali, aby vám ho vypracovali. Toto je potrebné zvážiť, ak nemáte prostriedky na najatie právnika, ale stále sa chcete uistiť, že je váš leasing vynútiteľný.
Časť 2 z 3: Hľadanie zodpovedných nájomcov
- 1Vytvárajte výpisy na bezpečných a dôveryhodných webových stránkach s požičovňami. Zatiaľ čo niektoré webové stránky, napríklad Craigslist, umožňujú vytvárať zoznamy zadarmo, tieto výpisy môžu byť cieľmi aj pre podvodníkov. Namiesto toho vyhľadajte webové stránky s prenájmom, ktoré preverujú ich záznamy a majú dobrú povesť.
- Lepšie a zodpovednejšie nájomníci si budú hľadať miesto na prenájom na renomovaných stránkach. Aj keď za umiestnenie záznamu budete musieť zaplatiť, môžete si byť istí, že oslovujete kvalitnejších uchádzačov.
- 2Inzerujte lokálne a na sociálnych sieťach. Vytlačte si letáky a buďte kreatívni. Letáky môžete zverejniť na výveske komunity, v miestnej knižnici alebo v miestnej telocvični. Niektoré miestne reštaurácie, kaviarne a susedské bary majú tiež vývesky komunity.
- Ak má vaše mesto alebo susedstvo stránku na sociálnych sieťach, môžete tu tiež uverejniť svoj záznam alebo na svoj web na prenájom preniesť odkaz.
- Popremýšľajte, aký typ nájomcu chcete prilákať. Napríklad, ak chcete, aby sa sem nasťahoval učiteľ, môžete navštíviť miestnu školu a zistiť, či vám niektorý z vašich letákov dá na vývesku v miestnosti pre zamestnancov.
Ak ste sa rozhodli prenajať nehnuteľnosť na rok alebo dlhšie, väčšina štátov vyžaduje písomný prenájom. - 3Nechajte potenciálnych nájomcov vyplniť žiadosť o prenájom. Aplikácia na prenájom vám poskytne základné informácie o nájomcovi a pomôže vám prehľadať viacerých uchádzačov naraz, aby ste našli tých, ktorí majú najlepší potenciál. Môžete nájsť formuláre žiadostí bez áut on-line, ktoré môžete použiť.
- Všeobecne by mala vaša žiadosť o prenájom vyžadovať biografické informácie, zamestnanie a vzdelanie, kriminálne pozadie a pozadie prenájmu.
- Môžete tiež požiadať potenciálnych nájomcov, aby uviedli referencie, ktoré môžu hovoriť o histórii ich prenájmu, napríklad ich bývalí prenajímatelia alebo spolubývajúci.
- 4Vykonajte previerky všetkých potenciálnych nájomcov. Na základe informácií v žiadosti o prenájom môžete vykonávať kreditné kontroly a previerky osôb, ktoré požiadali o bývanie vo vašej nehnuteľnosti. Aj keď za každú previerku budete platiť poplatok, oplatí sa skríning nežiaducich uchádzačov, ktorí by mohli poškodiť váš majetok alebo nezaplatiť nájom.
- Ak máte veľa uchádzačov, pred vykonaním previerok sa ich pokúste zúžiť na horných 3 až 5 uchádzačov.
- Ak máte obmedzený hotovostný tok, môžete potenciálnym nájomcom účtovať poplatok za prihlášku, ktorý pokrýva náklady na previerky.
Varovanie: Aj keď môžete použiť informácie z previerok osôb na vylúčenie nežiaducich uchádzačov, nediskriminujte na základe charakteristík ako rasa, etnická príslušnosť, pohlavie alebo rodinný stav. Podľa federálnych zákonov sú tieto typy diskriminácie nezákonné.
- 5Vyžiadajte si od svojho nájomcu poistenie nájomcu. Aj keď sa od vás vyžaduje, aby ste mali poistenie nehnuteľnosti spojené so samotnou nehnuteľnosťou, poistenie nájomcu sa vzťahuje na majetok vášho nájomcu v prípade nehody alebo krádeže. Vzťahuje sa tiež na nájomcu v prípade, že dôjde k zraneniu osôb na majetku z dôvodu jeho konania.
- Môžete sa obrátiť na poisťovacie spoločnosti prenajímateľa, aby ste svojim nájomníkom poskytli predstavu, odkiaľ majú získať svoje poistenie, alebo to môžete nechať na nich. Väčšina spoločností, ktoré predávajú poistenie automobilov, predáva aj poistenie nájomcu.
Časť 3 z 3: Byť dobrým prenajímateľom
- 1Opravy urobte čo najskôr. Ak vás nájomca upozorní na opravu, ktorú je potrebné vykonať, vynasnažte sa, aby tam niekto do 24 hodín zabezpečil starostlivosť. Ak je to núdzová situácia, pokúste sa niekoho do 2 hodín odtiaľ dostať alebo zariadte, aby váš nájomník zostal niekde inde, kým nebude vykonaná oprava.
- Napríklad, ak teplo vášho nájomníka vyjde uprostred snehovej búrky, musíte sa zariadiť, aby ste ho čo najskôr dostali na teplé miesto. Ak sú cesty nebezpečné, mohlo by to znamenať zavolať autoškolu, ktorá ich vyzdvihne a odvezie do hotela.
- Pri väčšine bežných opráv váš nájomca pravdepodobne ocení, ak si naplánujete schôdzku. Takto môžu koordinovať svoj vlastný rozvrh a zabezpečiť tak svoju prítomnosť.
- 2Postupujte podľa požiadaviek na opravu. Po vykonaní opravy sa približne o týždeň obráťte na svojho nájomcu, aby ste zistili, ako sa táto oprava drží. V závislosti od typu opravy, ktorá sa vykonala, sa u vášho nájomcu mohol vyskytnúť ďalší problém, ale jednoducho vás za to nechcel vyrušovať.
- Aj keď bude všetko v poriadku, váš nájomník ocení skutočnosť, že ste sa u nich prihlásili.
- 3Dajte svojim nájomníkom spôsob, ako vás kontaktovať 20,57. Vaši nájomníci vás ocenia, ak vedia, že ste kedykoľvek k dispozícii, ak majú problém. Ak poskytnete časovo obmedzený čas, kedy vás môžu vaši nájomníci kontaktovať, bude vám to povedané, že vám v skutočnosti nezáleží na problémoch, ktoré môžu mať s jednotkou.
- Možno sa obávate, že vás váš nájomník bude obťažovať každú noc. Všeobecne však platí, že vaši nájomníci vám nebudú chcieť neustále volať. Je len upokojujúce vedieť, že ak praskne potrubie o 3:00 ráno, nemusí čakať na volanie až do 9:00.
Tip: Ak sa chystáte zo zahraničia alebo nebudete väčšinu času k dispozícii, môžete si najať správcovskú spoločnosť, ktorá sa postará o prenájom nehnuteľnosti za vás.
Tento článok sa zaoberá predovšetkým prenájmom nehnuteľností v USA. Ak žijete v inej krajine a chcete si prenajať nehnuteľnosť, môžu sa uplatňovať odlišné zákony. - 4Majte súcit s problémami svojho nájomcu. Môžete mať pevnú zmluvu o nájme, ale vašimi nájomníkmi sú ľudia a niekedy sa vyskytnú situácie, ktoré nezodpovedajú okolnostiam predpokladaným v nájme. Ak podporujete otvorenú komunikáciu, môžete pracovať skôr so svojimi nájomníkmi ako proti nim.
- Predpokladajme napríklad, že vo svojom prenájme máte klauzulu, ktorá zakazuje hosťom bez povolenia viac ako týždeň. Sestra vášho nájomcu však bola vysídlená hurikánom a už nemá kam ísť. Ak váš nájomca vie, že budete súcitní, pravdepodobne vám povie o tom, ako s nimi ich sestra zostala predtým, než aby porušili zmluvu o tom, že tam budú bývať tajne.
- Nemusíte byť nevyhnutne najlepším priateľom svojich nájomcov, ale mali by ste sa usilovať spoznať ich ako ľudí a pochopiť, čo sa v ich živote deje. To vám pomôže predvídať problémy, ktoré sa môžu vyskytnúť skôr, ako explodujú do väčších problémov.
- 5Požiadajte o informácie svojich nájomcov. Nech ste ako prenajímateľ akokoľvek úžasní, vždy je čo zlepšovať. Vaši nájomníci vám môžu byť schopní povedať o veciach, ktoré ich trápia, alebo o veciach, ktoré by im vylepšili vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom.
- Na získanie informácií od svojich nájomcov môžete použiť základný prieskum, ale mnohí nájomníci ich jednoducho nevyplnia. Ak ich vyplnia, nemôžete rátať s ich čestnosťou.
- Namiesto konkrétneho požiadania o vstup, skúste sa ich mimochodom opýtať, kedykoľvek hovoríte. Predpokladajme napríklad, že váš nájomník mal žiadosť o opravu a vy na ňu nadväzujete. Môžete sa opýtať: „Existuje niečo, čo by som mohol urobiť, aby som zlepšil vašu situáciu, keď ste čakali, kým sa objaví opravár?“
- Tento článok sa zaoberá predovšetkým prenájmom nehnuteľností v USA. Ak žijete v inej krajine a chcete si prenajať nehnuteľnosť, môžu sa uplatňovať odlišné zákony. Poraďte sa s miestnym právnikom, ktorý sa špecializuje na právo prenajímateľa / nájomcu.
Prečítajte si tiež: Ako ukončiť nájomný vzťah pre neplatenie nájomného?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
