Ako kúpiť dom so zlým úverom?

Ak chcete kúpiť dom so zlým úverom, požiadajte o pôžičku Federálny úrad pre bývanie, ak máte kreditné skóre 500 a viac.

Keď si chcete kúpiť dom, pomôže vám to mať dobrý úver. Budete mať viac možností pôžičky, budete mať nárok na nižšie úrokové sadzby a skončíte s lacnejšou hypotékou. Ak je však vaše kreditné skóre nižšie ako hviezdne, stále existujú možnosti. Vyžaduje si to len malú kreativitu, trpezlivosť, alternatívne možnosti poskytovania pôžičiek a spravidla aj trochu peňazí navyše. Myslite však aj na to, že konzultácia s odborníkom, akým je realitný maklér a/alebo advokát, vám v dlhodobom horizonte môže ušetriť veľa peňazí a času.

Metóda 1 z 3: skúmanie vládnych programov

1
Požiadajte o pôžičku federálnej správy bytov (FHA). Pôžičky FHA sú poistené Federálnou správou bytov. Sú obľúbenou možnosťou pre ľudí so zlým kreditným skóre, pretože kvalifikácia je zvyčajne uvoľnenejšia.
- Vaše kreditné skóre musí byť 580 alebo vyššie, aby ste sa kvalifikovali na zníženie o 3,5%. Ak je vaše skóre medzi 500 a 579, vaša záloha bude 10%.
- Ak je vaše kreditné skóre nižšie ako 500, pravdepodobne nespĺňate podmienky. Ak však máte netradičnú úverovú históriu alebo nedostatočný kredit, stále môžete mať nárok na pôžičku.
2
Pozrite sa na program pôžičiek na oddelenie veteránskych záležitostí. Ak ste americký veterán, môžete požiadať o pôžičku prostredníctvom ministerstva pre záležitosti veteránov.
- Pôžičky na VA sú spravidla poskytované súkromnými veriteľmi, ale časť pôžičky poskytuje VA. To znamená, že veriteľ vám ponúkne výhodnejšie podmienky.
- Aby ste sa kvalifikovali, musíte poskytnúť dôkaz, že ste slúžili v armáde, ako napríklad DD-214, ktorý neodráža nič iné ako čestné absolutórium. Výška vašej pôžičky a vaša oprávnenosť závisia od dĺžky služby a záväzku služby.
- Upozorňujeme, že nárok môžete mať aj vtedy, ak ste v rezervách a/alebo národnej garde slúžili najmenej šesť rokov.
- Pôžičky VA nemajú presné štandardy minimálneho kreditného skóre.
3
Pozrite sa na program pôžičiek amerického ministerstva poľnohospodárstva (USDA). Tento program poskytuje ľuďom motiváciu usadiť sa v menej rozvinutých častiach krajiny, takže ak žijete vo vidieckej oblasti, môže to byť pre vás dobrá voľba.
- Pomocou webovej stránky USDA vyhľadajte svoju adresu a PSČ. To vám povie, či žijete v schválenej oblasti.
- Dom, ktorý kupujete, musí byť vo vhodnej vidieckej alebo prímestskej oblasti (spravidla do 20000 obyvateľov), ako je definované v USDA. Adresu si môžete vyhľadať na webovej stránke USDA a zistiť, či spĺňa podmienky alebo nie.
- Napriek tomu, že neexistuje presné minimálne kreditné skóre, existujú určité požiadavky na príjem v závislosti od počtu ľudí vo vašej domácnosti a miesta, kde sa váš domov nachádza. Mnoho pôžičiek USDA je navyše poskytovaných ľuďom s kreditným skóre, ktoré je najmenej na spravodlivom rozmedzí 630-689.
- Ak sa nenachádzate vo vidieckej oblasti a chcete podobný úverový program, ministerstvo pre bývanie a rozvoj miest v USA má na webovej stránke zoznam programov podľa jednotlivých štátov a tento zoznam môžete naskenovať a nájsť konkrétne programy pomoci vo svojom oblasť. Zoznam nájdete tu: https://hud.gov/states.
4
Uvedomte si nevýhody. Vládne programy vám môžu pomôcť financovať domácnosť napriek nižšiemu kreditnému skóre, existujú však určité nevýhody, o ktorých by ste si mali pred zaradením do zoznamu uvedomiť.
- Za pôžičku sa môžu účtovať ďalšie poplatky. Pozorne si prečítajte všetky dokumenty a ak niečomu nerozumiete, obráťte sa na právnika. FHA napríklad požaduje vopred poistné na hypotekárne poistenie vo výške 1,75% z výšky úveru a tiež vyššie ročné poistné na základe rôznych faktorov. USDA pôžičky majú 1% prémiu a množstvo ďalších poplatkov.
- O takéto pôžičky je tiež lepšie požiadať, ak je váš zlý kredit spôsobený jednorazovým problémom, ako je strata zamestnania alebo účty za zdravotnú starostlivosť. Ak máte večné problémy s peniazmi a platbami, je ľahké sa dostať cez hlavu. Možno budete chcieť na niekoľko rokov prehodnotiť vlastníctvo domu.

Môžete si kúpiť dom, aj keď máte zlý úver?

Metóda 2 z 3: zlepšenie vášho kreditného skóre

1
Poznáte svoje kreditné skóre. Mnoho ľudí nevie, aké je ich kreditné skóre. Vedieť svoje je prvým krokom k zlepšeniu zlého skóre. V roku, ktorý predchádza nákupu domu, by ste mali popracovať na zvýšení svojho úverového skóre, ako sa len dá.
- Kreditné skóre sa hodnotí na stupnici od 300 do 850. Čokoľvek nad 720 sa považuje za dobrý kredit. Skóre od 700 do 620 sa považuje za priemerné. Čokoľvek nižšie ako 620 by pre vás znamenalo riziko pôžičky.
- Ak sa chystáte skontrolovať svoje kreditné skóre sami, uistite sa, že dostanete kópiu konkrétneho skóre FICO. Toto je skóre používané pre hypotekárne pôžičky.
- Mnoho bánk a spoločností vydávajúcich kreditné karty vám umožňuje bezplatne skontrolovať svoje kreditné skóre FICO na svojich webových stránkach. Niektoré môžu dokonca obsahovať aj váš mesačný výpis.
- Svoje kreditné skóre si môžete tiež zadarmo skontrolovať na webových stránkach, ako je Credit Karma. Svoje kreditné skóre si môžete bezplatne skontrolovať a dostávať upozornenia na zmeny kreditu na bezplatných webových stránkach, ako je napríklad Credit Karma. Avšak, Credit Karma používa Vantage skóre, ktoré by mohli byť viac ako 100 bodov z vášho skóre FICO.
- Kópiu svojej kreditnej správy si môžete objednať aj od spoločností EquiFax, TransUnion a Experian. Získate tak množstvo dokumentov, ktoré je potrebné prezrieť, a pomôže vám zachytiť všetky chyby, ktoré je potrebné nahlásiť.
- Zobrazenie vášho kreditného skóre vám umožní spravovať všetky dlhy a vytvoriť rozpočet, aby boli všetky vaše platby aktuálne.
2
Pozrite sa na svoju finančnú históriu, či neobsahuje vlajky s červeným skóre. Nielen hrubé čísla majú vplyv na to, aký typ domu si môžete kúpiť. To je dôvod týchto čísel. Ak je súčasťou vašej finančnej histórie akékoľvek z nasledujúcich vlajkových upozornení na úver, možno budete musieť so žiadosťou o pôžičku počkať. Mali by ste byť tiež pripravení vysvetliť veriteľovi faktory, ktoré tieto situácie spôsobili.
- Oneskorené platby za študentské pôžičky sa zle odrážajú na vašej žiadosti o konvenčné pôžičky, ako aj pôžičky FHA. Ak ste sa za posledných 12 mesiacov oneskorili so splátkou pôžičky, pripravte sa situáciu vysvetliť.
- História nesplácaných platieb môže ovplyvniť vaše kreditné skóre, čo vás môže diskvalifikovať alebo zvýšiť potenciálnu úrokovú sadzbu pôžičky.
- Akékoľvek exekúcie alebo bankrot môžu vážne ovplyvniť vaše kreditné skóre. Okrem toho môže byť potrebné, aby ste určitý čas počkali, kým budete môcť požiadať o ďalšiu pôžičku na bývanie. Podľa okolností to môže byť od 2 do 7 rokov. Porozprávajte sa s veriteľom a zistite, aké sú vaše možnosti.
3
Odstráňte dlh. Keď veritelia skúmajú vaše kreditné skóre, venujú veľkú pozornosť vášmu pomeru dlhu k príjmu. Ideálne by to malo byť pod 43%, a to vrátane potenciálnych splátok hypotéky. Odstránenie existujúceho dlhu je dôležité pre zlepšenie vášho úverového skóre a šance na kúpu vlastného domu.
- Pozrite sa na všetky svoje dlhy na kreditných kartách a študentské pôžičky. Skúste tieto platby prekaziť, aj keď to znamená obetovať sa v iných oblastiach vášho rozpočtu. Čím viac dlhu dokážete pred podaním žiadosti o pôžičku odstrániť, tým lepšie.
- Zbavenie sa dlhov z kreditných kariet je spôsob, ako rýchlo výrazne zlepšiť svoje kreditné skóre.
- Na internete je k dispozícii mnoho nástrojov, ako napríklad nástroj ReadyForZero, ktoré vám môžu pomôcť spravovať váš dlh a znížiť celkovú úroveň dlhu.
4
Vysvetlite svoju finančnú históriu. Veritelia chápu, že poľahčujúce okolnosti môžu ovplyvniť vašu finančnú situáciu alebo to, že niekedy je zlý kredit výsledkom jednorazového problému, ktorý ste minuli. Pri žiadosti o pôžičku buďte pripravení vysvetliť všetky zlé známky vášho kreditného skóre.
- Získajte toľko potrebnej dokumentácie, ako sú lekárske správy, výplatné pásky, listy od šéfov a bankové výpisy. To môže vysvetľovať neplatné platby alebo hromadenie veľkého dlhu.
- Keď hovoríte s veriteľom, poskytnite mu celý príbeh. Spýtajte sa vopred na akékoľvek obavy, ktoré môžu mať z vašej histórie, a buďte pripravení poskytnúť konkrétne informácie o tom, čo viedlo k vášmu aktuálnemu kreditnému skóre.
ODBORNÁ TIP

Vždy navštívte veriteľa a porozprávajte sa o svojich konkrétnych okolnostiach. Pri kúpe domu je kredit iba časťou rovnice.

Zvážte rok čakania na kúpu domu, ak váš úver nie je veľký.

Metóda 3 z 3: vyskúšanie alternatívnych možností

1
Zvážte prenájom vlastného. Ak máte zlé úverové skóre, a preto sa veritelia obávajú, že s vami budú jednať, môže byť prenájom vlastného domu dobrým plánom B. Táto možnosť však vyžaduje oveľa väčšiu trpezlivosť, pretože spojenie so správnymi profesionálmi môže chvíľu trvať.
- Vo väčšine prípadov ide o nájom medzi vlastníkmi a zmluvami medzi kupujúcim a predávajúcim bez použitia úverovej inštitúcie. Vďaka tomu sú takéto transakcie rizikovejšie než len kúpa domu. Je dobré nechať si splnomocnenca skontrolovať zmluvu, kým nebude dom právne váš.
- Ideálny agent by mal dobre poznať miestny trh a byť schopný orientovať sa v prípadných nástrahách. Vyberte si agenta s mnohými skúsenosťami v konkrétnej oblasti a s dobrou povesťou.
- Predtým, ako čokoľvek podpíšete, precvičte si náležitú starostlivosť. To znamená, že urobíte komplexné posúdenie domu a zmluvy s majiteľom. Nechajte dom preskúmať prípadné problémy, aby ste sa uistili, že sa vlastník domu nepokúša pokrčiť nad vami problémovú nehnuteľnosť, a nechajte podpísať akúkoľvek zmluvu, ktorú podpíšete, tretej strane.
- Hlavnou nevýhodou prenájmu vlastného domu je, že z dlhodobého hľadiska je tento proces drahší. Ďalšou nevýhodou je, že špecifiká zmlúv sú často nejasné a pridané úrokové sadzby, poplatky a platby znamenajú, že mnohí budúci majitelia sa už nabažia a vzdajú sa vlastníctva domu. Ak sa vydáte touto cestou, pracujte s majiteľmi a realitnými agentmi, ktorým dôverujete.
2
Zvážte financovanie vlastníkom. Financovanie vlastníkom je financovanie nákupu nehnuteľnosti priamo prostredníctvom osoby alebo subjektu, ktorý ju predáva. Je to možná alternatíva, ak nemôžete získať financovanie prostredníctvom konvenčného hypotekárneho veriteľa a vlastník domu je ochotný ho financovať za vás (pravdepodobne, ak majú problémy s predajom nehnuteľnosti).
- Aby ochránil svoje vlastné záujmy, môže predávajúci požadovať vyššiu zálohu, ako by žiadal hypotekárny veriteľ (o 20% vyššie nie je neobvyklé).
- Požiadajte právnika, aby si zmluvu starostlivo prečítal. V niektorých prípadoch môžete prísť o zálohu, ak predávajúci nezaplatí hypotéku a príde o dom. Vo vašej zmluve by malo byť uvedené, že predajca musí zaplatiť vašu hypotéku a akékoľvek záložné právo, aby vás chránil pri kúpe domu.
3
Pozrite sa na pôžičku subprime. Subprime pôžičky mali počas krízy v oblasti bývania zlú povesť, ale so zodpovedným finančným plánovaním môžu byť potenciálne dobrou alternatívou, ak váš úver znamená, že nespĺňate podmienky na konvenčný úver. Pri tejto možnosti by ste však mali byť veľmi opatrní. Pokiaľ nie ste v súčasnosti finančne zabezpečení, možno budete chcieť vyskúšať iné alternatívne trasy a až potom sa pozrieť na možnosť subprime.
- Subprime pôžičky majú vyšší úrok a poplatky ako konvenčné pôžičky, preto to naplánujte. Často nie je dovolené predčasne splatiť pôžičku a úrokové sadzby sa niekedy zvýšia ku koncu hypotéky. Ľudia sa často dostávajú do situácie, že zrazu pre zvýšený úrok a poplatky nevedia splatiť pôžičku, čo vedie k exekúcii.
- Subprime domy však umožňujú ľuďom kúpiť si domy, ktoré by inak nespĺňali podmienky pre vlastníctvo domu. Ak je váš zlý kredit výsledkom poľahčujúcich okolností - napríklad neočakávaného prepustenia alebo lekárskej pohotovosti - a teraz sa nachádzate vo finančnej situácii, ktorá je dlhodobo udržateľná, a viete, že v budúcnosti budete mať prostriedky na zaplatenie pôžičky, táto trasa ti môže fungovať. Nikdy však nepodpisujte žiadne papiere, ktorým nerozumiete. Vždy by ste sa mali pozrieť na zmluvy tretích strán, ale to je obzvlášť dôležité pri podpise pôžičky so subprime hypotékou.
4
Kúpte si fixátor-zvršok. Kreditné skóre ovplyvňuje, koľko si môžeme požičať, preto sa snažte nájsť niečo za nízku cenu so zámerom to časom napraviť. Avšak, podobne ako subprime pôžička, je to za určitých podmienok len dobrá alternatívna možnosť.
- Buďte k sebe úprimní. Koľko opravy domu ste schopní urobiť sami? Ak ste obzvlášť šikovní a sami dokážete vykonať mnoho opráv, vrchná časť ustaľovača môže byť výhodná. Ak však musíte vziať do úvahy náklady na prácu, ktoré sa môžu rýchlo predražiť, môže to skončiť oveľa drahšie ako kúpa drahšieho domu.
- Vedieť o dome všetko, čo môžete. Potom, čo predajca vašu ponuku prijme, odhadca a inšpektor zhodnotí domácnosť a povie vám, aké opravy môžu byť potrebné. Keď budete vedieť, čo je potrebné opraviť, zistite, koľko budú tieto opravy stáť a či si ich môžete dovoliť.
- Zamerajte sa na kúpu domu s nízkou cenou, pretože potrebuje skôr veľké kozmetické vylepšenia než generálne opravy.
- Hľadajte zvršky ustaľovačov v dobrých štvrtiach, pretože ich môžete časom a prácou dostať na trhovú hodnotu. Dom v zlom susedstve bude mať vždy nižšiu cenu, pokiaľ sa susedstvo nezlepší.
- Financovanie opravárenských zvrškov môže byť náročnejšie. Po zatvorení sa porozprávajte s veriteľom, ktorý vám pomôže s financovaním opráv. Aj keď opravy môžete vykonávať sami, je zvyčajne najlepšie nechať si ich vykonať autorizovaným dodávateľom.

Spoločností vydávajúcich kreditné karty vám umožňuje bezplatne skontrolovať svoje kreditné skóre FICO — Mnoho bánk a spoločností vydávajúcich kreditné karty vám umožňuje bezplatne skontrolovať svoje kreditné skóre FICO na svojich webových stránkach.

Tipy

Zvážte rok čakania na kúpu domu, ak váš úver nie je veľký. Získate tak čas na obnovu kreditu a rozšíri možnosti nákupu domov.
Buďte k sebe úprimní, prečo ste skončili s chudobným úverom. Ak došlo k chybám z vašej strany, pokúste sa v budúcnosti lepšie hospodáriť s financiami a počas splácania hypotéky.
Ak zvažujete možnosti nájmu na nákup alebo subprime, poraďte sa o každom kroku procesu s právnym zástupcom, pretože tieto oblasti sú plné podvodov.

Prečítajte si tiež: Ako porovnať hypotekárne programy?

Ako kúpiť dom so zlým úverom?

Kroky

Metóda 1 z 3: skúmanie vládnych programov

Metóda 2 z 3: zlepšenie vášho kreditného skóre

Metóda 3 z 3: vyskúšanie alternatívnych možností

Tipy

Otázky a odpovede

Komentáre (3)

Prečítajte si tiež: