Ako vytvoriť výnosné portfólio nehnuteľností?
Medzi niekoľko bežných dôvodov investovania do nehnuteľnosti patrí nasledujúce: Chcete zvýšiť svoj súčasný príjem.
Uvažovali ste o investícii do nehnuteľnosti. Napriek tomu, že investovanie do nehnuteľností môže byť pre niektorých ľudí zdrvujúcou myšlienkou, môže priniesť aj veľké odmeny. Možno budete chcieť zvážiť investovanie ako spôsob, ako vytvoriť peňažný tok alebo postaviť pekné hniezdo. Stať sa ziskovým v investovaní vyžaduje určitý stupeň zručnosti a know-how, ale akonáhle strčíte prst do vody, môže vás to chytiť.
Metóda 1 z 3: plánovanie a výskum
- 1Zistite, prečo kupujete. Pred kúpou investičnej nehnuteľnosti musíte zvážiť svoju investičnú stratégiu. Zamyslite sa nad tým, aký typ investície vás zaujíma a vyhovuje vašim potrebám. Možno by ste chceli diverzifikovať svoje akcie okrem akcií a dlhopisov. Možno by ste chceli len vybudovať svoje bohatstvo alebo zlepšiť svoj peňažný tok. Nech už sú vaše dôvody pre investovanie akékoľvek, je dobré mať v nich jasno skôr, ako začnete. Medzi niekoľko bežných dôvodov investovania do nehnuteľnosti patrí nasledujúce:
- Chcete zvýšiť svoj súčasný príjem. Napríklad získanie mesačnej šeky na nájomné môže váš príjem posilniť.
- Zaujíma vás kapitálový zisk - kúpa nehnuteľnosti a neskôr zisk z jej predaja.
- Chcete využiť výhody daňových odpisov, ktoré prichádzajú s investíciami do nehnuteľností.
- 2Získajte informácie o rôznych typoch investícií do nehnuteľností. Opýtajte sa sami seba, koľko času ste ochotní investovať do správy nehnuteľnosti a či máte potrebné schopnosti na správu nehnuteľnosti. Rôzne typy investícií majú rôzne riziká a odmeny, preto je dôležité zvážiť, ktorý typ investície najlepšie vyhovuje vašim potrebám. Zvážte tieto investičné možnosti:
- Investície do surovej pôdy. Surová pôda vyžaduje málo obhospodarovania a má potenciál veľkého zhodnotenia, ak sa nachádza v oblasti, ktorá sa stáva príťažlivou pre developerov. Peňažný tok z tejto investície je však obmedzený prostredníctvom krátkodobého prenájmu poľnohospodárom/farmárom, licenčných poplatkov za minerály, ak sú zahrnuté do nákupu, alebo zhodnotenia. Vládne obmedzenia týkajúce sa spôsobu využívania pôdy môžu tiež ovplyvniť jej hodnotu.
- Rezidenčné realitné investície. Zariadiť si bývanie a „prevrátiť“ je obľúbený druh investície. Ziskovosť tohto druhu investícií závisí od stavu miestneho trhu s bývaním; poloha je veľmi dôležitá.
- Investície do komerčných nehnuteľností. Investície do komerčných nehnuteľností, ako je bytový dom, kancelárska budova alebo maloobchodná budova, môžu priniesť stabilný tok peňazí, pretože od svojich nájomníkov budete dostávať pravidelnú kontrolu nájomného. Táto nehnuteľnosť však vyžaduje značnú údržbu, aby sa ubezpečil, že je v poriadku. Riskujete tiež, že sa dostanete k zlým nájomníkom, ktorí poškodia nehnuteľnosť alebo nezaplatia včas nájomné.
- 3Rozhodnite sa, či chcete nehnuteľnosť prevrátiť alebo podržať. „Prehodenie“ sa všeobecne týka obytných nehnuteľností, ktoré sa nakupujú, vylepšujú a predávajú za vyššie ceny. Väčšina nehnuteľností vyžaduje dlhodobé držanie a nie je prospešná pre krátkodobé obchodovanie. Pri zvažovaní, aký typ investície uskutočniť, zistite, ktorá situácia je pre vás najvhodnejšia.
- Zvážte, či potrebujete ďalší príjem teraz alebo v budúcnosti.
- Skontrolujte svoje krátkodobé a dlhodobé finančné ciele a ak vám prináša príjem teraz zmysel.
- Faktor vo vašej skupine daní z príjmu a ako by to mohlo byť nepriaznivo ovplyvnené zvýšením príjmu.
- Zvážte trh s nehnuteľnosťami a či v súčasnej dobe rastie alebo klesá.
- Zhodnoťte svoju finančnú situáciu a zistite, či máte ďalší príjem, na ktorý by ste mohli využiť, ak sa vám uvoľnia nehnuteľnosti na prenájom.
- Zamyslite sa nad svojim dostupným časom a možnosťami na správu alebo vylepšovanie vlastností. Použitie tretích strán na tieto služby môže znížiť očakávanú návratnosť.
- 4Získajte štatistiky o meste, v ktorom zvažujete investovanie. Na webovej stránke miestnej štátnej správy o oblasti, na ktorú zacieľujete, zistíte, ako je na tom v porovnaní s inými miestami. Predtým, ako sa ponoríte, je dôležité mať čo najviac informácií a znalostí o investovaní do nehnuteľnosti.
- Zistite miestny stredný príjem.
- Skúmajte rast populácie v tejto oblasti.
- Pozrite sa, aké sú štatistiky nezamestnanosti v tejto oblasti.
- Skontrolujte, či sa komunita naďalej rozrastá.
- Zistite, aké sú dane z nehnuteľností v porovnaní s okolitými mestami.
- Zistite, či je v tejto oblasti ponuka a dopyt po prenájmoch.
- Pozrite sa na školy a zistite, aké sú dobré.
- 5Vyhľadajte online alebo si urobte kurz. Veľa prieskumov je možné vykonať online, ale môžete sa tiež informovať vo svojom miestnom adresári a zaregistrovať sa na seriózny kurz alebo seminár o investovaní do nehnuteľností. Uistite sa, že si prinesiete papier a pero, aby ste si mohli zapisovať poznámky a počúvať rozprávanie odborníkov.
- 6Spolupracujte s miestnym realitným maklérom, investorom do nehnuteľností alebo developerom, ktorý taktiež investuje do nehnuteľností. Niekto, kto investuje sám, pozná úskalia z vlastnej skúsenosti. Realitná kancelária so značnými znalosťami v oblasti investovania vás môže naučiť postupovať a pomôcť vám cítiť sa v tomto procese pohodlnejšie. Nezabudnite však, že peniaze, ktoré investujete, sú vaše, nie realitné kancelárie, preto dôverujte svojej intuícii.
Riskujete tiež, že sa dostanete k zlým nájomníkom, ktorí poškodia nehnuteľnosť alebo nezaplatia včas nájomné.
Metóda 2 z 3: Upresnenie potrieb vášho majetku
- 1Rozhodnite o svojej polohe. Keď hľadáte svoju investičnú oblasť, vyhľadajte miesto, ktoré má jasné znaky rastu a ekonomickej stability. Ak túto oblasť nepoznáte, vyberte sa na prechádzku mestom alebo mestom a spoznajte ju. Skontrolujte, či sa v okolí nenachádzajú dostatočné nákupy a vybavenie. Ak sa vám oblasť páči a čo ponúka, je pravdepodobné, že sa budú páčiť aj vašim nájomcom.
- 2Vyberte si správnu nehnuteľnosť. Zistite, či nehnuteľnosti, o ktoré máte záujem, majú žiaduce vlastnosti, napríklad nádherný výhľad alebo dostatok parkoviska. Ak áno, vezmite to do úvahy. Pri výbere nehnuteľnosti je potrebné zvážiť aj ďalšie záležitosti.
- Ak sa rozhodujete medzi investíciou do domu alebo bytu, myslite na to, že domy majú lepšie tempo rastu kapitálu a byty majú spravidla lepší výnos z prenájmu.
- Tiež kvalita štvrte, v ktorej nakupujete, bude s najväčšou pravdepodobnosťou ovplyvňovať typ nájomníkov, ktorých priťahujete. Ak napríklad kupujete v blízkosti vysokej školy, možno budete prenajímať študentom. V lete, keď sa študenti vrátia domov, existuje možnosť voľných miest.
- Uistite sa, že zistíte, aké sú dane z nehnuteľností. Vezmite do úvahy, že vysoké dane z nehnuteľnosti nemusia byť také zlé, ak sa nehnuteľnosť nachádza vo vynikajúcej oblasti a je vhodná pre dlhodobých nájomcov.
- Skontrolujte, či sa v oblasti nenachádza žiadna trestná činnosť. Choďte na miestne policajné oddelenie a získajte informácie o konkrétnej oblasti, ktorá vás zaujíma. Otázky, na ktoré by ste sa mali opýtať, môžu zahŕňať vandalizmus, aktivitu gangov alebo vážne zločiny v poslednom období. Máte väčšiu šancu zistiť skutočnosti na policajnom oddelení ako u osoby, ktorá vám nehnuteľnosť predáva.
- Uistite sa, že sa nehnuteľnosť nenachádza v zóne prírodných katastrof. Poistenie nehnuteľnosti môže byť drahé, ak sa nachádzate v diskutabilnej oblasti, takže sa ho oplatí skontrolovať. Mnoho majiteľov nehnuteľností je poistených prírodnými katastrofami, ktoré môžu v prípade veľkej búrky alebo zemetrasenia viesť k zničujúcim stratám na majetku.
- 3Nechajte si skontrolovať svoj majetok odborným inšpektorom. Chcete sa uistiť, že je nehnuteľnosť v dobrom stave a je v stave vykonávať aktuálne opravy. Hľadáte nehnuteľnosť, ktorá niekoľkými drobnými opravami zaujme nájomníkov, ktorí sú ochotní zaplatiť vyššie nájomné. Okrem toho nájdite dodávateľa, ktorému dôverujete a ktorý vám poskytne správnu radu o akýchkoľvek potrebných opravách, najmä pri starších nehnuteľnostiach. Existujú však veci, ktoré môžete skontrolovať sami.
- Skontrolujte odtoky, aby ste sa presvedčili, že nevznikajú problémy s povodňami.
- Otvorte a zatvorte všetky okná a uistite sa, že sú funkčné.
- Zapnite všetky faucety, aby ste sa presvedčili, že fungujú.
- Zapálte si v krbe, aby ste zistili, či funguje.
- Toalety spláchnite, aby ste sa uistili, že sú splachované správne.
- Otvorte elektrický panel a uistite sa, že nie sú uvoľnené káble.
- Zapnite kúrenie a klimatizáciu, aby ste zistili, či fungujú.
- Uistite sa, že v suteréne nie je vlhkosť, pretože to môže byť znakom vážnejšieho problému.
- Potiahnite koberec späť, aby ste zistili, či sú pod ním podlahy z tvrdého dreva.
- 4Spoznajte svojho cieľového nájomcu. Ak investujete do komerčných nehnuteľností, váš výber nájomcu by mal ovplyvniť typ nehnuteľnosti, ktorú kupujete, a miesto, kde sa rozhodnete ju kúpiť. Rodiny s deťmi sa napríklad budú potenciálne zaujímať o iné vybavenie ako mladí, slobodní ľudia.
- Pozrite sa, či sa nehnuteľnosť nachádza v blízkosti škôl.
- Skontrolujte, či v okolí nie sú žiadne parky.
- Pozrite sa, či sú obchody a kaviarne v pešej vzdialenosti.
- Zistite, ako blízko sú možnosti dopravy.
Predtým, ako sa ponoríte, je dôležité mať čo najviac informácií a znalostí o investovaní do nehnuteľnosti.
Metóda 3 z 3: skúmanie financií
- 1Skontrolujte svoju úverovú históriu. V prípade potreby si naplánujte, aby bol váš kredit v lepšej kondícii. Dobré kreditné skóre vám pomôže zaistiť pôžičku za lepších podmienok. Ak je váš kredit ohrozený, skontrolujte svoje miestne záznamy pre agentúry alebo neziskové organizácie, ktoré vám s jeho vyčistením môžu pomôcť.
- 2Rozhodnite sa, akým spôsobom budete financovať svoj majetok. Existuje niekoľko spôsobov, ako začať investovať do svojho portfólia nehnuteľností. Ak chcete získať finančné prostriedky, môžete zvážiť predaj majetku alebo refinancovanie nehnuteľnosti. Ak investujete do surovej pôdy, je bežné získať financovanie od predajcu. Môžete sa tiež rozhodnúť využiť bankové pôžičky na financovanie svojho majetku.
- Ak máte peniaze, môžete zaplatiť všetku hotovosť alebo môžete znížiť percento a získať pôžičku na zostávajúcu sumu.
- V závislosti od banky a vašej finančnej histórie existujú rôzne požiadavky na pôžičku.
- 3Navštívte hypotekárneho makléra alebo svoju banku. Zistite, koľko peňazí si môžete dovoliť zodpovedne požičať na svoju investíciu. Najrýchlejší spôsob, ako zistiť, či si môžete dovoliť pôžičku, je požiadať banku. Ak dostanete od svojej banky „nie“, zvážte vyskúšanie inej, pretože každá banka má iný prístup. Môžete tiež zvážiť vyhľadanie úverovej spoločnosti alebo menšej banky, kde získate pôžičku.
- 4Nájdite nehnuteľnosti, ktoré produkujú pozitívny peňažný tok. Pokiaľ nehnuteľnosť nemá dobrý peňažný tok, skutočne nie je dôvod uvažovať o jej kúpe. Pozrite sa na finančné údaje o majetku a uistite sa, že poskytuje dobrý zdroj príjmu. Nájomné, ktoré dostanete od svojich nájomníkov, by malo stačiť na zaplatenie všetkých vašich výdavkov vrátane hypotéky, poplatkov za energie, daní z nehnuteľnosti a poistenia.
- To vylučuje investície do surovej pôdy, ktoré spravidla neprinášajú žiadny príjem, pokiaľ nie sú prenajaté na poľnohospodárske účely alebo na iný účel.
- 5Preskúmajte svoje investičné výdavky. Bežnou chybou, ktorú investori robia prvýkrát, je podcenenie svojich výdavkov. Nájomné budovy vždy vyžadujú opravy a opravy. Pri zvažovaní nákupu je potrebné zvážiť niekoľko oblastí nákladov. Sumy sa budú líšiť v závislosti od nehnuteľnosti.
- Voda a kanalizácia
- Odpadky
- Inžinierske siete
- Právne poplatky a účtovníctvo
- Vysťahovania
- Voľné miesta
- Plánovaná údržba
- 6Zvážte zamestnanie správcu nehnuteľnosti. Možno budete chcieť zahrnúť plat správcu nehnuteľnosti, ak nemáte osobnosť, schopnosti a dostupnosť na správu vlastného majetku. Zamestnanie správcu nehnuteľnosti má mnoho výhod.
- Manažér vám inzeruje a prenajíma a pri uvoľnení miest vám ukáže váš majetok.
- Manažér sa stretáva s potenciálnymi nájomcami a spracováva všetky vaše nájomné zmluvy.
- Vedúci vyberá nájomné od nájomcov a vykonáva kontroly sťahovania a vysťahovania.
- Manažér sa zaoberá všetkými sťažnosťami nájomcov.
- Manager slúži právne oznámenie v prípade sporu a začne proces vysťahovanie ak je to nutné.
- Manažér má spravidla zoznam spoľahlivých dodávateľov, ktorých už predtým používal.
Opýtajte sa sami seba, koľko času ste ochotní investovať do správy nehnuteľnosti a či máte potrebné schopnosti na správu nehnuteľnosti.
- Nájdite si čas na výskum. Ponáhľanie sa do kúpy nehnuteľnosti bez významných znalostí môže priniesť nežiaduce výsledky.
- Ak zvažujete nákup s partnerom, uistite sa, že máte riadnu zmluvu o partnerstve alebo o spoločnom podnikaní.
- Nebojte sa odísť, ak dohoda nevyjde.
- Zostaňte v obraze s príslušnými zákonmi, predpismi a terminológiou v oblasti nehnuteľností.
- Pochopte riziko, ktoré podstupujete, keď sa stanete investorom do nehnuteľností. Úspech nie je vždy zaručený.
- Nájdite si mentora, právnika alebo podporujúceho priateľa, ktorý má skúsenosti s investovaním, a odrazte tak svoje nápady.
Prečítajte si tiež: Ako predať akcie s vyradením?
Otázky a odpovede
- Ako by som mal aktuálne informácie o príslušných zákonoch, predpisoch a terminológii v oblasti nehnuteľností?Staňte sa členom spoločenstva vlastníkov bytov. Ak sú veľmi veľké, pošlú vám časopisy, ktoré majú všetky nové problémy, ktoré zákony spôsobujú majiteľom domov a čo musia urobiť, aby sa týmto problémom vyhli.
Komentáre (2)
- Jednoduché, vecné a veľmi poučné.
- Krásne a jednoduché písanie. Ďakujem za zdieľanie!
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
