Ako ušetriť peniaze pri kúpe prvého domu?
Aj keď musíte získať 30-ročnú hypotéku, ušetríte značné množstvo peňazí tým, že budete každý mesiac platiť viac.
S rastúcimi cenami nehnuteľností by mali kupujúci, ktorí nakupujú prvýkrát, hľadať spôsoby, ako ušetriť peniaze. Začnite skoro, od chvíle, keď začnete hľadať domy. Môžete napríklad hľadať domy v lacných štvrtiach alebo nájsť domy, ktoré je potrebné aktualizovať. Ušetrite na veľkú zálohu, aby ste neplatili poistenie hypotéky, a nakupujte za najkonkurenčnejšiu úrokovú sadzbu.
1. časť zo 4: výber lacnejšieho domu
- 1Nájdite lacné trhy s bývaním. Ceny bývania sa v jednotlivých krajinách značne líšia. Ceny sa však môžu líšiť aj v rámci miest či krajov. Buďte flexibilní v tom, kde potrebujete žiť. Ceny susedstiev môžete porovnávať na webových stránkach, ako je Trulia, alebo v spolupráci s realitným agentom.
- Zvážte presun o hodinu mimo mesto. Ceny domov sú v týchto oblastiach často veľmi konkurencieschopné a dochádzanie nebude neúnosné.
- 2Hľadajte domy so starými kuchyňami. Ak ľudia chcú predať svoj domov, často aktualizujú kuchyňu. Za 3730€ môžu zvýšiť kúpnu cenu o 7460€ a viac. Z tohto dôvodu by ste mali hľadať domy, ktoré neboli prerobené. Domov môžete získať za lacnejšiu cenu a za prerábku zaplatíte svojpomocne.
- 3Hľadajte domy so zlými farbami alebo so starými kobercami. Jedná sa o typy kozmetických opráv, ktoré je možné vykonať lacno a ľahko. Mnoho kupujúcich sa však týmto typom domov bude vyhýbať. Identifikujte jedného a možno získate veľa.
- 4Skontrolujte, či nie sú zachované terénne úpravy. Dom s obrubníkom sa pravdepodobne bude predávať rýchlejšie, takže majitelia domov nemajú motiváciu rokovať o cene. Ak však dom vyzerá trochu vyčerpane, je pravdepodobnejšie, že sa vám podarí vyjednať lepšiu ponuku.
- 5Nájdite domy, ktoré predáva vlastník. A For Sale By Owner (FSBO) je často veľa. Predajca chce ušetriť peniaze, ale pravdepodobne nevie, aká je jeho hodnota. V tejto situácii budete pravdepodobne schopní vyjednať tvrdý obchod a získať veľa.
- Prejdite sa po ktoromkoľvek susedstve a hľadajte značky na predaj. Ľudia tiež zvyčajne inzerujú na stránkach Craigslist alebo v novinách.
- 6Venujte sa domom, ktoré už sedeli na trhu. Čím dlhšie je dom nepredaný, tým je pravdepodobnejšie, že ho vlastník vyjedná. Hľadajte domy, ktoré sú na trhu najmenej 30 dní.
- Niektoré domy môžu sedieť na trhu preto, lebo sú predražené alebo majú štrukturálne problémy. Nechcete domov s mnohými problémami, takže by ste si mali nechať urobiť inšpekciu, aby ste skontrolovali, či sa v nej nenachádzajú veľké alebo menšie problémy.
- 7Pozrite sa na vylúčené vlastnosti. Môžete nájsť uzavretie trhu nehnuteľností on-line. Keď ich prečešete, venujte pozornosť uvedenému agentovi. Aj keď môžete zavolať agentovi a povedať mu, že máte záujem o kúpu nehnuteľnosti, ktorej nehnuteľnosť je uzavretá, zvyčajne to nie je dobrý nápad, pretože agent výpisu nemusí mať na srdci vaše najlepšie záujmy.
- Nedávajte príliš veľa úveru cenám uvedeným v prípade uzavretých domov. Banky často zabraňujú nehnuteľnostiam podhodnocovaním alebo predražovaním. Svoju ponuku prídete tak, že sa pozriete na porovnateľné domy v okolí a zvážite, ako dlho je nehnuteľnosť na trhu.
- Zabavené nehnuteľnosti si môžete kúpiť aj na aukcii. Ako kupujúcim, ktorý kupuje prvýkrát, by vám mohlo byť nepríjemné robiť to. Môžete sa však aukcií zúčastniť ako pozorovateľ, aby ste získali prehľad o procese ponúkania cien. Mali by ste si zaistiť financovanie vopred, alebo si nechať urobiť minimálne schválenie hypotéky.
- 8Kúpte si menej domu, ako si môžete dovoliť. Ak chcete skutočne ušetriť, kúpte si menší dom, ako si môžete dovoliť. Ušetríte na mesačných splátkach hypotéky a budete mať nižšie náklady na údržbu. Pamätajte, že váš prvý domov nie je vaším posledným domovom, takže si v rámci svojho rozpočtu nájdite niečo, čo bude vyhovovať.
Predajca chce ušetriť peniaze, ale pravdepodobne nevie, aká je jeho hodnota.
2. časť zo 4: dojednanie nižšej kúpnej ceny
- 1Získajte hypotéku vopred. To, či spĺňate podmienky na najnižšie úrokové sadzby, zistíte tak, že vás banka predbežne schváli. Predbežné schválenie vám tiež dá silu pri rokovaniach s predajcom.
- 2Pri cestách po domoch si zachovajte pokerovú tvár. Pred predložením ponuky by ste mali navštíviť každý dom. Buďte príjemní, ale držte svoje emócie na uzde. Nikdy sa nehýbte z domu, bez ohľadu na to, ako sa cítite. Predajca, ktorý vie, že tento dom milujete, bude mať ťažšie ceny, takže udržujte predajcov v rovnováhe a udržujte neutrálny stav. Úprimne o dome hovorte, iba keď ste sami so svojím agentom.
- 3Nechajte dom skontrolovať. Inšpekcia vám umožní zistiť všetko, čo je v domácnosti s vami zlé. Potom môžete požiadať predajcu o úver, ktorý by mal ešte viac znížiť kúpnu cenu. Objednajte sa na inšpekciu a potom si správu prezrite s inšpektorom.
- Ak dom potrebuje väčšie opravy, získajte odhad od dodávateľa, aby ste vedeli, koľko bude jeho oprava stáť.
- 4Ponúknite menej, ako je požadovaná cena. Poraďte sa s realitným agentom o tom, čo by ste mali ponúknuť, ale ak chcete mať dohodu, mali by ste ponúknuť menej, ako je požadovaná cena. Nechcete však ponúknuť príliš nízku cenu, pretože riskujete, že urazíte majiteľa domu.
- Vaša ponuka sa bude riadiť trhovými podmienkami. Na trhu kupujúceho by ste mali ponúknuť o 5–10% menej, ako chcete zaplatiť. Napríklad dom môže byť uvedený na 149000€ a vy chcete zaplatiť 134000€ Otvorené rokovania s ponukou na 123000€, čo vám dáva priestor ísť hore.
- Naopak, na horúcom trhu budete možno musieť najskôr pripraviť svoju najlepšiu ponuku. Ak chcete za dom zaplatiť iba 134000€, urobte tak svoju prvú ponuku.
- 5Buďte pripravení odísť. Jedna technika, ktorú predajcovia používajú, je tvrdenie, že o dom má záujem iná osoba. Či už je to pravda, alebo nie, účelom toho, aby ste to povedali, je prinútiť vás, aby ste rozšírili svoju ponuku. Ak chcete skutočne ušetriť peniaze, choďte z domu, kde sa lacno nedostanete.
- Aj keď sa do domu zamilujete, uvedomte si, že o mesiac si nájdete nový domov, ktorý si tiež zamilujete.
- 6Požiadajte predajcu, aby uhradil náklady na uzavretie. Vaše „uzatváracie náklady“ pokrývajú rôzne veci, napríklad ocenenie, správu o titule, poistenie titulu a poplatky za zriadenie pôžičky. Tieto náklady môžu predstavovať až 2 - 5% z kúpnej ceny. Požiadajte predajcu, aby tieto náklady uhradil.
- Aj keď ich predajca nebude pokrývať, stále môžete znížiť svoje náklady na uzavretie. Môžete si napríklad zvoliť vlastného poskytovateľa poistenia titulu a pravdepodobne získať poistenie lacnejšie.
- Upozorňujeme, že pri mnohých zmluvách bude predávajúci platiť určité náklady na oplátku za výber vlastnej spoločnosti s titulom, takže je menej užitočné pokúsiť sa zvoliť si vlastnú.
- 7Dohodnite sa, že zatvoríte na konci mesiaca. Od dátumu uzavretia budete musieť platiť úroky z hypotéky, poistenie hypotéky, poistenie nebezpečenstva, dane a príspevky združenia vlastníkov domov (HOA). Z tohto dôvodu sa pokúste uzavrieť úplne na konci mesiaca, aby ste ich nemuseli platiť.
- Úroky z hypotéky sa platia pozadu, takže budete platiť za každý deň, ktorý zostáva v mesiaci v deň, keď zatvoríte (Takže ak v mesiaci zostáva 7 dní, budete zodpovední za zaplatenie 2330 úrokov za mesiac s 30 dňami.). Preto čím neskôr v mesiaci, ktorý zatvoríte, tým menej predplateného úroku budete dlhovať pri uzávierke.
S rastúcimi cenami nehnuteľností by mali kupujúci, ktorí nakupujú prvýkrát, hľadať spôsoby, ako ušetriť peniaze.
3. časť zo 4: výber správnej hypotéky
- 1Vyberte si 15-ročné funkčné obdobie. Vaša mesačná splátka bude vyššia pri 15-ročnej pôžičke namiesto 30-ročnej. Počas životnosti pôžičky však ušetríte veľa peňazí. Ak si môžete dovoliť mesačné splátky, potom získate 15-ročnú hypotéku. Ďalšou výhodou 15-ročných hypoték je, že tiež zvyčajne poskytujú oveľa nižšie úrokové sadzby.
- 2Zaviažte sa platiť každý mesiac viac. Aj keď musíte získať 30-ročnú hypotéku, ušetríte značné množstvo peňazí tým, že budete každý mesiac platiť viac. Hypotéku splatíte rýchlejšie a celkovo splácate menej na úrokoch.
- Napríklad si predstavte, že máte 30-ročnú hypotéku so 4% úrokom za 164000€. Ak každý štvrťrok splácate navyše, splácate pôžičku o 11 rokov skôr a na úrokoch ušetríte 48500€.
- Dodatočné platby by mali byť označené ako „použiť na istinu“, inak by sa dali použiť na úrok.
- 3Zvážte hybridnú hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou. Pri fixnej hypotéke sa váš úrok nikdy nezmení. Existuje však aj iná možnosť: hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM). Tieto hypotéky dostali počas tavenia domov veľa zlého tlaku. Hybridný ARM vám napriek tomu môže ušetriť peniaze a so sebou nesie menšie riziko ako starší ARMS.
- Pri hybridnom ARM bude úroková sadzba fixovaná na určitý čas (napr. 5, 7, 10 rokov). Na konci fixného obdobia sa hypotéka zmení na nastaviteľnú sadzbu. Spravidla je počiatočná pevná sadzba nižšia ako to, čo môžete získať pri hypotéke s pevnou úrokovou sadzbou. Napríklad 7 hybridný ARM môže byť o celý percentuálny bod nižší.
- Na konci fixného obdobia sa vaša hypotekárna úroková sadzba pravdepodobne zvýši. V tom okamihu môžete splácať hypotéku, uvedomte si však, že to bude stáť ďalšie peniaze a skôr, ako začnete s ARM, mali by ste vyhľadať odbornú pomoc.
- 4Požičajte si menej ako 80% hodnoty domu. Ak si požičiavate viac ako 80% hodnoty vášho domu, obvykle musíte platiť súkromné poistenie hypotéky (PMI). PMI môže byť dosť drahý - až do 1% z výšky úveru. Ak je vaša pôžička 149000€, môžete za poistenie zaplatiť až 1490€.
- Ak máte vynikajúci úver (700 alebo vyšší), pravdepodobne by ste mohli získať hypotéku 80/10/10. V podstate si beriete dve hypotéky, často od rovnakého veriteľa. Pretože ani jedna hypotéka nie je na viac ako 80% hodnoty domu, neplatíte PMI ani za jednu.
- 5Pred získaním pôžičky FHA si porovnajte náklady. Pôžička FHA vám pravdepodobne na dlhej ceste peniaze neušetrí. Je to však skvelá voľba pre kupujúcich, ktorí nemajú našetrené veľké zálohy alebo nemajú najväčší kredit.
- Z dôvodu nízkej zálohy budete musieť zaplatiť poistenie hypotéky, ktoré vychádza asi na 0,8% - nie lacné. Pôžičky FHA umožnili vlastníctvo domu mnohým ľuďom, ale nepredpokladajte, že sú vašou najlacnejšou možnosťou.
- Vždy požiadajte svojho veriteľa, aby vám poskytol porovnanie pôžičky FHA s klasickou hypotékou. Porovnajte si mesačné splátky hypotéky a celkové celkové náklady.
Od dátumu uzavretia budete musieť platiť úroky z hypotéky, poistenie hypotéky, poistenie nebezpečenstva, dane a poplatky za združenie vlastníkov bytov (HOA).
Časť 4 zo 4: Získanie najnižšej úrokovej sadzby
- 1Skontrolujte svoje kreditné skóre. Na nižšie úrokové sadzby sa kvalifikujete, ak máte kreditné skóre 740 alebo vyššie (ak je vaše skóre 780 alebo vyššie, môžete získať ešte lepšiu sadzbu). Ak je však vaše skóre nižšie ako 620, možno budete mať problém so získaním hypotéky. Svoje kreditné skóre môžete získať nasledujúcimi spôsobmi:
- Využite bezplatnú online službu, ako napríklad freecreditreport.com alebo Credit Karma. Upozorňujeme, že skóre, ktoré dostanete, sa môže líšiť od skóre použitého pri hypotéke.
- Prezrite si výpisy z kreditnej karty alebo si pozrite online účet na kreditnej karte. Niektoré spoločnosti vydávajúce kreditné karty zdieľajú vaše kreditné skóre zadarmo, aj keď ich skóre môže byť nepresné.
- Porozprávajte sa s poradcom v oblasti bývania certifikovaným HUD, ktorý môže získať vaše kreditné skóre.
- Zaplaťte si svoje skóre FICO na myfico.com.
- 2Opravte chyby vo svojom úverovom výkaze. Vytiahnite si svoju kreditnú správu najmenej 12 mesiacov pred nákupom hypotéky. Od každej z hlavných národných agentúr poskytujúcich úverové správy môžete získať jednu výročnú správu zadarmo. Prejdite si prehľad a vyhľadajte bežné chyby:
- Účty sú nepresne uvedené ako uzavreté alebo v zbierkach.
- Účty s nesprávnym zostatkom alebo nesprávnym úverovým limitom.
- Účty, ktoré patria vášmu bývalému manželovi.
- Účet niekoho iného uvedený vo vašom úverovom prehľade, pretože má podobné meno alebo daňové identifikačné číslo.
- 3Spláťte dlh a zlepšite svoje kreditné skóre. Pri podávaní žiadosti o hypotéku chcete, aby vaše skóre bolo čo najvyššie. Z tohto dôvodu by ste mali splácať svoje dlhy, najmä dlh na kreditnej karte. Vytvorte si rozpočet a znížte svoje diskrečné výdavky čo najviac. Nasypte všetky peniaze navyše do svojich splátok dlhu.
- Vaše splátky dlhu by nemali predstavovať viac ako 43% vášho príjmu. Napríklad, ak je váš príjem 3730€ mesačne, potom by vaše mesačné splátky dlhu nemali presiahnuť 1600€. Do svojich dlhov nezabudnite zahrnúť svoje plánované splátky hypotéky!
- Zároveň nezatvárajte účty kreditných kariet. Tým sa zníži váš celkový dostupný kredit, čo zvýši vaše „využitie“. Vaše využitie je výška dostupného kreditu, ktorý používate. Môžete mať napríklad dve kreditné karty s obmedzením na 3530€ na oboch a 2990€ na dlh. Ak zatvoríte jednu kartu, vaše využitie stúpne na 80%.
- Ak potrebujete pomoc s vypracovaním rozpočtu, navštívte úverového poradcu. Poradca môže tiež rokovať so svojimi veriteľmi o odpustení poplatkov z omeškania a znížení úrokových sadzieb.
- 4Získajte viac hypotekárnych ponúk. Nechytajte prvú ponuku hypotéky, ktorá vám bola poskytnutá. Namiesto toho sa rozhliadnite. Navštívte viac bánk, úverových asociácií, miestnych sprostredkovateľov a online hypotekárnych veriteľov. Nájdite poskytovateľa pôžičiek, ktorý poskytuje najnižšiu cenu, berúc do úvahy sadzbu aj všetky poplatky.
- Na uľahčení procesu spolupracujte s hypotekárnym maklérom. Môžu získať ponuky od viacerých poskytovateľov pôžičiek.
Prečítajte si tiež: Ako žalovať prenajímateľa za škodu na majetku?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
