Ako kúpiť hotelový biznis?

Odložte si peniaze na ostatné náklady. Dobrou zásadou je vyčleniť 25 percent svojich investičných peňazí na úhradu ostatných nákladov. Tieto náklady zahŕňajú náklady na zatvorenie u predávajúceho, právne náklady (pre kúpnu zmluvu) a prevádzkový kapitál použitý na spustenie hotela. Odpočítajte tieto peniaze od sumy investície a zvyšok použite na akontáciu.

• V predchádzajúcom prípade to znamená, že by ste odložili 37300€ (0,25 x 149000€). Na zálohu vám tak zostane 112000€.

Vypočítajte si svoje cenové rozpätie. Vaše cenové rozpätie bude závisieť od toho, koľko akontácia požaduje predávajúci nehnuteľnosti. V tomto mieste si pravdepodobne nebudete istí, koľko to bude. Nastavte niekoľko rôznych cenových rozsahov, ktoré závisia od toho, či predajca požaduje rôzne percentá zálohy, od 5 do 20 percent. Použitím vyššie uvedeného príkladu 1200000€, ktoré sú k dispozícii na zálohu, si môžete dovoliť:

• Päťpercentná záloha na hotel v hodnote 2,20 milióna eur.
• 10 -percentná záloha na hotel v cene 1,10 milióna eur.
• 20 -percentná záloha na hotel v cene 560000€
• 20 -percentné zálohy sú štandardom, ak na kúpu svojho hotela použijete bankový úver. Pri financovaní predajcom (požičanie si od predajcu nehnuteľnosti) však môžete dosiahnuť zníženie percenta zálohy až na 5 percent.

Projektujte budúce príjmy z hotela. Musíte sa uistiť, že každý hotel, ktorý chcete kúpiť, vám bude schopný poskytnúť dostatočné výnosy na pokrytie vašich výdavkov aj nákladov na pôžičky. Za týmto účelom naplánujte náklady na svoje splátky pôžičky počas nasledujúcich troch až piatich rokov. Môže to vyžadovať pomoc vášho úverového makléra. Potom projektujte náklady na hotel, ako sú prevádzkové náklady, dane z nehnuteľnosti, poistenie a poplatky za energie. Porovnajte súčet týchto výdavkov a nákladov na pôžičku s predpokladanými zárobkami hotela za rovnaké tri až päťročné obdobie. Zaistite, aby tieto zárobky pokryli alebo prekročili vaše náklady.

• Informácie o nákladoch a nákladoch na hotel je možné odhadnúť pri skúmaní hotela podobne ako vo vašom cenovom rozpätí.

Rozhodnite sa, či si kúpite existujúci hotel alebo si založíte vlastný. Pri hľadaní hotelov na nákup máte možnosť buď kúpiť existujúce hotelové nehnuteľnosti, alebo hľadať inú nehnuteľnosť, ktorá by sa zmenila na hotel (alebo nocľah s raňajkami). V druhom prípade budete musieť vyčleniť viac peňazí na renováciu, ale môžete si vybrať väčšiu škálu nehnuteľností. Urobte toto rozhodnutie, než sa pohnete ďalej v procese výberu nehnuteľnosti.

Vyberte všeobecnú oblasť. Vo svojom hoteli strávite veľa času, preto sa uistite, že je blízko vášho bydliska alebo sa k nemu ľahko dostanete. Možno sa tam dokonca budete musieť aj presťahovať na plný úväzok, aby ste sa presvedčili, že hotel funguje správne. Okrem toho môže byť znalosť miestnej oblasti a hotelového trhu vážnou výhodou.

Analyzujte trh. Keď ste si vybrali oblasť, pokúste sa porozumieť hotelovému trhu v tejto oblasti. Opýtajte sa miestnych realitných maklérov na predaj hotelov v danej oblasti, konkrétne ak spravidla predávajú za nižšiu alebo vyššiu cenu, ako je požadovaná cena. Nižšie ceny môžu odrážať depresívny trh a umožňujú vám prísť za nižšiu cenu a prípadne s predajcom vyriešiť financovanie predajcu. Pokiaľ však neočakávate ekonomický obrat, znamená to tiež, že peňažné toky z hotela budú tiež nízke.

• Môžete sa tiež pozrieť na národný stav hotelového priemyslu vyhľadaním príslušných spravodajských článkov online.

Spolupracujte so špecializovanými realitnými maklérmi. Dajte realitným maklérom vo vami vybranej oblasti vedieť, že hľadáte kúpu hotela a aké je vaše cenové rozpätie. Budú vám môcť ukázať nehnuteľnosti, ktoré sú aktuálne na trhu, alebo vás budú informovať, ak sa nové začnú predávať. Môžu vám tiež ukázať nehnuteľnosti, ktoré je možné prerobiť na hotel.

• Tiež môže byť výhodné jazdiť po miestnej oblasti a hľadať nehnuteľnosti, najmä ak plánujete významnú aktualizáciu alebo obnovu hotela. Ak ho nájdete, môžete sa dostať k záznamom o nehnuteľnostiach na krajskom sídle, aby ste zistili, komu nehnuteľnosť patrí, a odtiaľto ísť.

Preskúmajte niekoľko možností. Po vyhľadaní nehnuteľností môžete začať dostávať ponuky na predaj prostredníctvom svojho realitného makléra alebo od vlastníka nehnuteľnosti, ktorého ste kontaktovali. Tieto ponuky budú zahŕňať informácie o vybavení hotela, finančnej výkonnosti, informáciách o trhu, konkurencii a informácie o financovaní predajcom. Ak v niektorej z týchto položiek chýba ponuka, kontaktujte predajcu a požiadajte oň.

• Akonáhle budete mať ponuku na predaj, skontrolujte, či hotel spĺňa vaše požiadavky na cenu, umiestnenie, potrebné opravy alebo rekonštrukcie a štýl. Ak nie, zavolajte predajcovi a povedzte mu, že vás to nezaujíma.
• Ak máte niekoľko ponúk, vytvorte si tabuľku porovnávajúcu výhody a nevýhody každej z nich, napríklad pokiaľ ide o náklady, potrebnú obnovu a vybavenie.

Najmite si odhadcu, aby si cenil hotel. Nájdite a získajte služby odhadcu, ktorý má skúsenosti s hotelmi alebo podobnými nehnuteľnosťami. Najlepšie je použiť niekoho, kto má tiež skúsenosti v oblasti, kde sa nachádza váš hotel. V spolupráci s odhadcom zistite, či hotel skutočne stojí za požadovanú cenu. Ak nie, nechajte ich identifikovať oblasti, v ktorých by ste mohli poukázať na problémy alebo škody, pomocou ktorých môžete predajcu vyzvať, aby ustúpil od svojej ceny.

V spolupráci s účtovníkom si prezrite hotelové knihy. Kvalifikovaný účtovník vám môže pomôcť preskúmať finančné záznamy hotela. To vám poskytne seriózne informácie o peňažných tokoch, majetku a ďalších finančných pozíciách hotela. Ešte dôležitejšie je, že účtovník bude schopný posúdiť, či boli niektoré z týchto informácií nesprávne alebo nesprávne uvedené, a môže vám poskytnúť presnejší obraz o súčasnom finančnom stave hotela.

Zvážte najatie finančného poradcu. Trhový alebo finančný poradca môže byť užitočný pri projektovaní budúcich výnosov z hotela. Budú schopní skombinovať analýzu miestnych trhov, celkového hotelového trhu a ďalších trendov a identifikovať tak potenciál rastu a zárobkov vášho hotela v priebehu niekoľkých rokov. Budú vám tiež schopní pomôcť identifikovať marketingové ciele, nájsť spôsoby, ako zvýšiť zisky a pomôcť vám pri písaní podnikateľského plánu.

Nechajte inžiniera a architekta, aby hotel prezrel. Títo dvaja odborníci skontrolujú budovu, aby sa ubezpečili, že je v súlade s miestnymi stavebnými predpismi a je štrukturálne vhodná. Inžinier okrem toho určí stav inžinierskych sietí, strojov, inštalatérskych a elektrických prác v hoteli. Pomôže vám to lokalizovať všetky oblasti, ktoré bezprostredne vyžadujú renováciu alebo opravu. Tiež vám môže pomôcť zistiť, ako budete renovovať existujúcu štruktúru tak, aby zodpovedala potrebám vášho hotela, a získať odhad, koľko by tieto renovácie stáli.

Spolupracujte s právnikom na dodržaní regulačných pokynov. Jediným spoľahlivým spôsobom, ako zaistiť, aby vaša hotelová spoločnosť spĺňala všetky miestne, štátne a federálne predpisy, je najať skúseného realitného zástupcu alebo hotelového zástupcu. Advokát preskúma všetko od environmentálnych a územných predpisov až po dane a ochranné známky a uistí sa, že vašej firme po ceste nehrozí žiadna právna zodpovednosť. Ten istý právnik vám môže neskôr tiež pomôcť zaistiť, aby váš nákup nehnuteľnosti prebehol podľa plánu a aby bola kúpna zmluva spísaná v súlade so zákonom.

Stanovte spravodlivú cenu za nehnuteľnosť. Odpočítajte zálohu od požadovanej ceny nehnuteľnosti. Percento zálohy sa bude líšiť v závislosti od toho, či zabezpečíte financovanie nehnuteľnosti predajcom alebo použijete bankový úver. Ďalej budete musieť prispôsobiť svoju ponuku na základe hotelového trhu. Ak trh nie je veľmi aktívny (a pre danú nehnuteľnosť nemáte veľkú konkurenciu), možno budete môcť od ceny vo svojej pôvodnej ponuke odpočítať ďalších 10 alebo 20 percent. Na rušnejšom trhu však musíte prísť za požadovanú cenu (mínus vašu zálohu) alebo nad požadovanú cenu, ak sa chcete uistiť, že nehnuteľnosť získate.

Vytvorte svoju ponuku. Keď určíte férovú cenu nehnuteľnosti, napíšte predávajúcemu alebo sa obráťte na svojho realitného makléra a predložte svoju ponuku. Nezabudnite zahrnúť návrhy na financovanie predajcom, ak to predávajúci ponúkol v pôvodnej ponuke na predaj. Vaša ponuka bude špecifikovať aj výšku vašej zálohy. Vaša ponuka by mala byť krátkym listom, v ktorom sú jasne uvedené vaše podmienky.

• Zahrňte do svojej ponuky, že potrebujete stanovený čas na obhliadku nehnuteľnosti (či nie je poškodená alebo je potrebná oprava), že sa musíte pozrieť do hotelových kníh (na potvrdenie ich finančných informácií) a že sa vaša ponuka spolieha na dve z nich dosiahnete kúpnu zmluvu a podpíšete kúpnu zmluvu.

Rokovať s predajcom. Je pravdepodobné, že predajca na vašu ponuku odpovie protinávrhom. Vyjednajte s predajcom a snažte sa držať čo najbližšie k svojej pôvodnej ponuke. Môžete tiež vyjednať výhody, ako je napríklad predajca, ktorý zaplatí za určité vylepšenia, opravy alebo renovácie. Okrem toho určite spracujte podrobnosti, ako napríklad udržanie kľúčových dodávateľov a zamestnancov, a tiež to, ako dlho (ak vôbec) bude predajca s vami spolupracovať na prechode manažmentu hotela. Tento proces vyjednávania môže byť dlhý, ale nakoniec bude stáť za to, ak sa s predajcom dohodnete na obojstranne výhodnej dohode.

• Zaistite, aby ste od predávajúceho dostali písomne všetky prísľuby týkajúce sa dodatočných platieb alebo pomoci a aby boli neskôr zahrnuté v kúpnej zmluve.

V spolupráci s právnikom dokončite kúpnu zmluvu. Kúpnu zmluvu pravdepodobne napíše predávajúci, ale mali by ste si najať realitného zástupcu, aby zmluvu za vás skontroloval. Advokát zabezpečí, aby bola dohoda vo vašom najlepšom záujme a bola v súlade s dohodnutými podmienkami. Uistite sa, že použijete skúseného miestneho právnika, ktorý sa špecializuje na právo nehnuteľností.

• Váš advokát môže okrem kontroly dokumentu predĺžiť aj schvaľovací proces, čím vám poskytne viac času na zabezpečenie financovania alebo v prípade potreby vyhľadá ďalšie financovanie.
• Uistite sa, že dohoda stanovuje, že z nákupu sa môžete bez sankcií dostať až do dátumu uzávierky.