Ako kúpiť dom so zmluvou o pozemku?
Kupujúci by si však mal byť istý svojou platobnou schopnosťou pred uzavretím zmluvy o pozemku.
Zmluva o pozemku je spôsob kúpy domu bez získania hypotéky od banky. Namiesto toho sa z predávajúceho stane veriteľ a súkromne s kupujúcim vyjedná splátkový kalendár. Môže to byť riskantná ponuka, ale môže byť tiež veľmi výnosná, najmä pre predajcu. Pre kupujúceho, ktorého úverová história sa ukázala ako prekážka pri získaní tradičnej hypotéky, môže byť zmluva o pozemku najlepším spôsobom, ako sa dostať domov. Kupujúci by si však mal byť istý svojou platobnou schopnosťou pred uzavretím zmluvy o pozemku.
Časť 1 z 3: Porozumenie pozemkových zmlúv
- 1Dozviete sa viac o koncepte. Zmluva o pozemku je, keď sa vlastník domu zaviaže k predaju domu priamo kupujúcemu, pričom podmienky dohody kupujúci a predávajúci stanovia súkromne. To umožňuje flexibilitu pri nastavovaní prijateľného splátkového kalendára a umožňuje predaj domov pre jednotlivcov so zlým kreditom. Plná splátka sa zvyčajne očakáva rýchlejšie, ako by to bolo v prípade tradičnej hypotéky, ale doba splácania je zvyčajne najmenej päť rokov. Kupujúci býva v dome, kým dokončuje platby za nehnuteľnosť. Platby však môžu byť založené na 15-ročnom alebo dlhšom časovom pláne platieb, na konci s balónovou platbou. To často vyžaduje, aby kupujúci opätovne rokoval s predávajúcim alebo našiel iné financovanie.
- Pozemkové zmluvy môžu byť známe pod niekoľkými inými názvami, ktoré sa čiastočne líšia podľa regiónov. Synonymá zahŕňajú: Listiny o dôvere, Zmluva o vykonaní listiny, Listiny o dôvere, Domáce poznámky, Financovanie vlastníkom alebo Hypotéky držané v súkromí.
- 2Pochopte riziká predávajúceho. Je možné, že nebudete môcť zaplatiť za dom za pôvodne stanovených podmienok. Pri predaji uskutočnenom v banke získa predávajúci úplnú hodnotu nehnuteľnosti viac-menej okamžite pri predaji. Zmluva o pôde preto poskytuje oveľa menšiu dôveru v bezpečnosť splácania. Ak však kupujúci nezaplatí podľa plánu, môže predávajúci dohodu ukončiť, ponechať si domov a všetky platby.
- Existuje možnosť, že dôjde k poškodeniu nehnuteľnosti, keď ju predávajúci obsadzuje, ale zmluvy o pôde často dávajú kupujúcemu zodpovednosť za údržbu domu.
- 3Pochopte riziko kupujúceho. Sú to oveľa závažnejšie než riziká predajcu. Po podpísaní zmluvy o pozemku sa bude mať za to, že kupujúci má iba „spravodlivý titul“, nie celý „právny titul“ k domu. Ak niekto zmešká platby, môže prísť o nárok na dom a všetky peniaze, ktoré za to zaplatil.
- Aj keď budete mať flexibilitu pri vyjednávaní splátkového kalendára, bude pre vás stále ťažké splniť podmienky ako pri klasickej splátke hypotéky. Miera splácania je oveľa rýchlejšia a úroková sadzba vyššia. Väčšina zmlúv o pôde je tiež nastavená tak, že nakoniec budete musieť zaplatiť veľkú jednorazovú splátku, na ktorú si možno budete musieť vziať pôžičku.
Ako určím mesačné splátky na zmluve o pozemku?
Časť 2 z 3: sprostredkovanie obchodu
- 1Vyhľadajte realitného agenta. Realitný maklér budú obaja našiel dom a pomôžu vyjednať podmienky s predajcami. Z tohto dôvodu je dôležité, aby si realitný agent uvedomil vašu situáciu a pochopil, že si chcete kúpiť dom prostredníctvom zmluvy o pozemku. Túto skutočnosť by ste mali zverejniť na začiatku vyhľadávania.
- 2Nájdi domov. Je dôležité nájsť si dom, ktorý sa vám páči, pretože ak ste už uzavreli pozemkovú zmluvu, pravdepodobne budete ťažko vymaniteľný z dohody bez straty investícií. V zozname nemusí byť uvedené, že vlastník chce transakciu financovať súkromne. Mohlo by to však pomôcť pri rokovaniach s niekým, kto mal ťažkosti s predajom domu, prípadne by sa mohol zamerať na nehnuteľnosti, ktoré sú na trhu už niekoľko mesiacov.
- Nie je k dispozícii žiadny ľahko dostupný zdroj na vyhľadanie predajcov, ktorí majú záujem o pozemkovú zmluvu. Väčšinou budete zodpovední za presvedčenie kupujúceho, aby prijal dohodu. Vaša realitná kancelária však bude poznať niektorých predajcov a môže mať prehľad, ktorí by mali záujem o pozemkovú zmluvu.
- 3Urobte dobrú ponuku. Aby sa predajca mohol zaujímať o pozemkovú zmluvu, budete musieť ponúknuť dobré podmienky. Domy predávané na základe zmluvy o pôde sa zvyčajne predávajú za niečo viac, ako je obvyklé. To znamená, že budete chcieť ponúknuť vyššiu ponuku, ako by ste inak poskytli. Možno budete chcieť ponúknuť celú cenu záznamu, možno aj viac, v závislosti od miestneho trhu s bývaním.
- 4Zdôraznite výhody pre predávajúceho. Mnoho predajcov by najradšej dostalo veľkú jednorazovú platbu, ktorú by dostali z predaja financovaného bankou. Iní by mohli považovať pozemkovú zmluvu za rizikovú. Predaj domu so zmluvou o pozemkoch však môže byť značnou finančnou investíciou. Zdôraznite tieto skutočnosti predávajúcemu a je pravdepodobnejšie, že pri nákupe zabezpečíte spolupracujúceho partnera. Poskytnite tiež predajcovi istotu vlastnej spoľahlivosti, aby bol do vás ochotný investovať.
- Domy predávané na základe zmluvy o pôde majú zvyčajne vyššiu cenu, ako by to bolo inak. Predaj domu prostredníctvom zmluvy o pozemku je dobrý spôsob, ako získať späť celú hodnotu domu.
- Predávajúci sa skutočne stáva veriteľom, ktorý si zarába. Miera úroku zo zmluvy o pôde je zvyčajne veľmi vysoká.
- Pretože predajca nedostane všetky svoje peniaze naraz, môže si platbu daní splatných z predaja rozložiť na niekoľko rokov.
- Predajca získava pravidelný tok hotovosti bez toho, aby vás to prenajímalo. Spravidla sa od nich nebude vyžadovať, aby udržiavali dom rovnakým spôsobom, aký by platil pre prenajímateľa, ale majú výhodu stáleho príjmu.
Zmluva o pozemku je spôsob kúpy domu bez získania hypotéky od banky.
Časť 3 z 3: Dokončenie predaja
- 1Požiadajte svojho agenta, aby napísal ponuku. To by malo zahŕňať minimálnu zálohu, mesačné splátky a úrokovú sadzbu. Budete chcieť vyjednávať podmienky, pri ktorých si myslíte, že môžete platiť, ale zároveň splniť požiadavku predajcu na včasné prijatie jeho peňazí. Flexibilita týchto obchodov je jednou z hlavných výhod nákupu pri zmluve o pozemku.
- Mali by ste uzavrieť zmluvu, ktorá vám umožní zaplatiť svoj dlh v predstihu bez akýchkoľvek sankcií. Mali by ste sa usilovať o to, aby ste na základe zmluvy strávili čo najmenej času, pretože pokiaľ ste na zmluvnom základe, existuje možnosť, že sa dohoda nevyrovná a prídete o dom a svoje investície.
- Snažte sa vyhnúť zahrnutiu platby balónom. Spoločnou črtou zmlúv o pôde je, že vyžadujú, aby ste ukončili výpožičné obdobie, zvyčajne po období piatich až desiatich rokov, s vysokou jednorazovou splátkou všetkého, čo zostalo na pôžičke. Zaisťujú, aby predávajúci prijal svoju platbu včas, ideálne vtedy, keď bude mať kupujúci lepšiu finančnú pozíciu na vykonanie takej veľkej platby. Často si budete musieť vziať pôžičku na krytie splátky balónom. Najlepšie je vyjednať dohodu, ktorá nevyžaduje platbu balónom, pretože ak nebudete schopní splniť túto povinnosť, môže vás to stáť dom.
- 2Poraďte sa s realitným právnikom. Pretože zmluvy o pôde môžu byť riskantné, mali by ste potvrdiť, že všetky komponenty ponuky sú uspokojivé. Budete musieť brať do úvahy nielen špeciálne ustanovenia, ktoré sú súčasťou dohody, ale aj štátne zákony. Právny expert môže overiť, že v obchode nie sú žiadne skryté úskalia.
- Skontrolujte zákony štátu a potvrďte postupy pre zmeškané platby. V niektorých štátoch jediná zmeškaná platba zruší platnosť dohody, takže predajca si bude môcť ponechať nehnuteľnosť a vaše platby, ktoré sa v podstate stávajú platbami nájomného. Ostatné štáty dávajú kupujúcemu právo na bydlisko, ak boli aktuálne, pokiaľ ide o väčšinu ich platieb, a zaplatili celkovú dlžnú sumu v stanovenom čase.
- Požiadajte právnika o titul. Toto je komplexný prieskum všetkých záložných práv a hypoték na nehnuteľnosť, vrátane nezaplatených daní, poplatkov za výstavbu alebo dlhov voči združeniu vlastníkov bytov. Ak je v dome záložné právo alebo hypotéka, váš nárok na ňu môže byť ohrozený, aj keď pravidelne splácate.
- 3Podpísať zmluvu. Kontrola zmluvy by vám mala trvať niekoľko dní, najlepšie za pomoci právnika. Potom dohodu podpíšte. Ak sa zdá byť ktorákoľvek z jeho detailov nevýhodná, pokúste sa znovu dohodnúť na lepšej cene. Zvážte nielen finančné podmienky zmluvy, ale aj podrobnosti o starostlivosti o dom.
- Okrem základných ustanovení, ako je čas platby, doba odkladu, výška platby, by zmluva mala obsahovať ustanovenia týkajúce sa údržby nehnuteľnosti vrátane toho, kto bude zodpovedný za dane z nehnuteľnosti a poistenie majiteľov domov. V zmluve by malo byť tiež uvedené, kto napraví škody na majetku, hoci to je takmer vždy zodpovednosť kupujúceho.
Predaj domu prostredníctvom zmluvy o pozemku je dobrý spôsob, ako získať späť celú hodnotu domu. - 4Udržujte dom. Aj keď ste v skutočnosti prenajímateľom, kým nedokončíte svoje platby, pozemkové zmluvy zvyčajne spôsobujú, že kupujúci je zodpovedný za údržbu majetku. To znamená, že ak dôjde k poškodeniu spotrebiča, problémom s plesňami, termitmi alebo základom, budete za ne zodpovedný. Inšpekcie domov sa pre zmluvy o pôde zadávajú len zriedka a zvyčajne nebudete mať vyjednávaciu právomoc požadovať od vlastníka, aby pred podpisom zmluvy vyriešil problémy s domácnosťou, ktoré by mohli existovať. Preto by ste mali rozpočet na vylepšenie domácnosti.
- V niektorých prípadoch môže zmluva vyžadovať, aby bol dom udržiavaný v určitom stave, aby sa zachovala investícia vlastníka do domu.
- 5Vykonajte pravidelné platby. Ak budete pokračovať v platení včas po dobu - zvyčajne päť alebo desať rokov, nakoniec získate plný právny nárok na dom. Pokúste sa splatiť dlh rýchlejšie, ako vyžaduje zmluva, aby ste sa čo najskôr zbavili splátok úrokov a dostali sa do úplného vlastníctva domu.
Prečítajte si tiež: Ako účtovať obdobia bez nájmu?
Otázky a odpovede
- Čo ak sa kupujúci rozvedú pred vyplatením zmluvy?Museli by rokovať o tom, ako to bude riešiť prostredníctvom svojho rozvodového právnika. Jedna strana môže kúpiť druhú stranu zo zmluvy a nechať si dom, alebo budú musieť obaja opätovne rokovať s predávajúcim na základe rady od ich rozvodového právnika.
- Čo mám robiť, ak vlastník odmietne vyrovnať sa?Predstierajte, že si môžete nájsť iné miesto - vyvinúť tlak na predávajúceho.
- Ako určím mesačné splátky na zmluve o pozemku?Postupujte podľa krokov uvedených v príručke Ako vypočítať zmluvu o splátkovom úvere.
- Koľko peňazí mám dať dole?Pretože je transakcia súkromná, na spätnú platbu neexistujú vôbec žiadne právne požiadavky. Ak je požadovaná záloha, vyjednáva sa to medzi kupujúcim a predávajúcim.
Nezodpovedané otázky
- Musí nákup nehnuteľností na bývanie prostredníctvom využívania pozemkovej zmluvy ešte podliehať úschove?
Komentáre (2)
- Informácie pomohli. Ďakujem! Dalo sa ľahko pochopiť a ukázal klady a zápory.
- To mi pomohlo pochopiť, čo je zmluva o pozemku. Pred prihlásením sa do jedného si to dobre rozmyslím.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
