Ako vyjednať obchod v oblasti nehnuteľností?

Preskúmajte nehnuteľnosť. Či už sa jedná o rezidenčný alebo komerčný obchod, o nehnuteľnosti musíte vedieť čo najviac. Zistite základné informácie o veku, štvorcovej ploche, rozložení a prípadných významných vylepšeniach alebo prestavbách. Tieto informácie by mali byť v zozname nehnuteľností. Ak nie, opýtajte sa predajcu. Ak nedostávate odpovede alebo im neveríte, overte si na stavebnom oddelení mesta alebo okresu históriu stavebných povolení vydaných pre danú nehnuteľnosť.

• Ak uvažujete o historickej nehnuteľnosti, zistite, či je uvedená v miestnom, štátnom alebo federálnom historickom registri. To môže byť plus alebo mínus v závislosti od vašich cieľov. Ak je nehnuteľnosť zaregistrovaná, môže byť v súvislosti s jej obnovou a renováciou poskytnutá finančná pomoc a daňové úľavy. Zmeny, ktoré môžete v štruktúre vykonať, však môžu byť striktne obmedzení.
• Zistite, či pre štruktúru existujú nejaké staršie podmienky pre zónovanie alebo kódovanie. Pri zmene územného plánovania a stavebných predpisov niekedy môžu staršie stavby zostať, pretože sú nezmenené. Ak sa však vydajú nové stavebné povolenia, agentúra na presadzovanie zákonov môže vyžadovať modernizáciu existujúcich prác. Táto prestavba kúpeľne by sa mohla zmeniť na nové inštalatérske práce pre celý dom. Toto by malo byť zohľadnené vo vašej ponuke.

Dozviete sa viac o susedstve. Katalógová cena je menej dôležitá ako komparatívna analýza trhu (CMA). Ak pracujete s agentkou, môže vytvoriť zoznam najnovších predajov nehnuteľností a zoznamy porovnateľných nehnuteľností v okolí. Nezastúpený kupujúci môže zaplatiť za správu právnikovi alebo agentovi pre nehnuteľnosti.

• Nespoliehajte sa iba na správu. Prejdite sa okolo a pozrite sa na nehnuteľnosti, aby ste zistili, ktoré sa najviac podobajú nehnuteľnosti, o ktorej sa rokuje.
• Pomocou údajov v prehľade CMA môžete vyhodnotiť, či je cena nehnuteľnosti v súlade so súčasným stavom trhu.

Vytvorte rozpočet a majte na pamäti financovanie. Ak má kupujúci v hotovosti alebo vopred schválené financovanie, môže byť v pozícii, ktorá bude viesť k vyššej zmluve ako ten, kto musí čakať na žiadosti o hypotéku a schválenie. Výhodou pre predávajúceho je pevná zmluva s rýchlym dátumom uzavretia, a nie hazard s nehnuteľnosťou, ktorá je v podstate mimo trh, celé týždne alebo mesiace, zatiaľ čo sa kupujúci snaží zabezpečiť financovanie.

Zvážte kontrolu majetku. Ako potenciálny kupujúci môže inšpekcia odhaliť potenciálnych narušiteľov obchodov, ako je napríklad poškodenie konštrukcie, a poskytne vám zoznam potrebných opráv, ktoré je možné použiť ako prostriedok zníženia ceny alebo úveru na pokrytie nákladov na uzavretie zmluvy.

• Vážna chyba, ako napríklad potreba novej strechy, nemusí byť koniec inak žiaducej vlastnosti. Pred požiadaním o úver sa poraďte s miestnym dodávateľom a získate dobrú predstavu o nákladoch na opravu.

Stanovte hranice a tón. Predajca má svoju požadovanú cenu. Pomocou svojho prehľadu CMA môžete formulovať ponuku. To stanovuje dva konečné body rokovania. Ak obe strany použili spoľahlivé údaje na vytvorenie svojich cenových bodov, predajná cena bude niekde uprostred.

• Neurážajte predávajúceho. Ak ponúknete neprimeranú ponuku „len na to, aby ste sa dostali do gule,“ bude to pravdepodobne interpretované tak, že to s kúpou nehnuteľnosti nemyslíte vážne.
• V otázkach môžete byť úprimní, ale hovoriť o nehnuteľnosti neúctivo, napríklad „škaredo“, „bezcenne“, a ponúkať „vziať ju z rúk“, bude pravdepodobne mať za následok odmietnutie majiteľov s vami dlhšie pracovať.

Pripravte sa na podanie protinabídok. Pri typickej výmene katalógových cien a ponúk urobí predajca prvú protinabídku. Kupujúci by sa nemali príliš zavesiť na malé cenové rozdiely. Pri úrokových sadzbách od 4 do 5 percent je rozdiel v hypotéke 3730€ menej ako 15€ mesačne pri splácaní. Ak predajca uvedie 146000€ a vy ste ponúkli 142000€, dôrazne zvážte prijatie protin ponuky predajcu, ak zapadá do vášho vopred schváleného rozsahu financovania. Toto je obchodná dohoda, nie súťaž.

Uzatvorte dohodu. Všetky ponuky a protinávrhy by mali mať písomnú formu. Ak dôjde k obojstranne prijateľnej ponuke, obe strany by ju mali podpísať, čím vyjadria prijatie. Podrobne uveďte predajnú cenu, prípadné kredity za opravy, rozdelenie záverečných nákladov a predpokladaný dátum uzávierky. Toto sa stane základom vašej kúpnej zmluvy.

• Ak ste do vyjednávania nezapojili realitných agentov, mali by ste zvážiť zadržanie realitného právnika, ktorý by vybavoval ukončenie procesu. Transakcie, ako napríklad poistenie titulu, doložky o odstúpení, výpočet a rozdelenie daní a ďalšie podrobnosti o podnikaní, je možné vybaviť, aby sa zabezpečilo, že dohoda bude spravodlivá pre obe strany.

Nacenite cenu svojej nehnuteľnosti. Cena, ktorú si vyberiete, bude kombináciou komparatívnej analýzy trhu (CMA). pre vašu oblasť, váš kapitál verzus výplatná suma a vaše ciele. Napríklad investícia do nehnuteľnosti v požadovanej štvrti môže byť uvedená za vyššiu cenu, pretože nevyhnutne nepotrebujete rýchly predaj. Naopak, ak ste sa presťahovali alebo potrebujete rýchlo predať, aby ste si kúpili nový dom, budete pravdepodobne chcieť cenu na nižšej hranici susedského spektra.

• Ak máte agenta, môže vytvoriť zoznam najnovších predajov nehnuteľností a zoznamy porovnateľných nehnuteľností v okolí. Predajca „Na predaj vlastníkom“ môže zaplatiť správu za realitného agenta alebo agenta.

Zvážte kontrolu majetku pred predajom. Inšpekcie nie sú určené iba pre kupujúcich. Investícia do obhliadky pred zaradením do zoznamu môže odhaliť malé problémy, ktoré je možné opraviť pred zaradením do zoznamu, a závažnejšie opravy sa môžu započítať do ceny zaradenia.

Pochopte myslenie kupujúceho. Pokiaľ nemáte veľmi žiadanú nehnuteľnosť v horúcej štvrti, kupujúci má veľa možností. Snaží sa svoj rozpočet natiahnuť až na maximum. Pripravte svoju nehnuteľnosť tak, aby ste zdôraznili jej výhody, a buďte pripravení zahrnúť vylepšenia svojej nehnuteľnosti do rokovania. Ak ste napríklad plánovali prevzatie spotrebičov, ale kupujúci prejaví záujem, zvážte ich pridanie k dohode.

Prijmite svoju ponuku. Ak je ponuka verbálna a myslíte si, že je vážna, požiadajte kupujúceho, aby ju predložil písomne. Môžete mať pripravené prázdne formuláre. Písomná ponuka ukazuje, že kupujúci to myslí vážne a sťažuje mu vypovedanie zmluvy počas rokovania.

Pripravte sa na podanie protinabídok. Pri typickej výmene katalógových cien a ponúk urobí predajca prvú protinabídku. Musíte si premyslieť denné náklady na vlastníctvo nehnuteľnosti a vypočítať to do svojej protinabídky. Hypotéka, dane, poistenie, energie, starostlivosť o trávnik a poplatky HOA sú skutočné náklady, ktoré vychádzajú z vášho vrecka, zatiaľ čo nehnuteľnosť zostáva nepredaná. Ak ste sa už presťahovali, máte do činenia aj s rizikom poškodenia búrok alebo vandalizmu na voľnom pozemku. Spýtajte sa sami seba, koľko vás nehnuteľnosť stála od chvíle, keď ste ju uviedli na trh, a ak ste ochotní tieto náklady platiť aj naďalej, zatiaľ čo čakáte na ďalšieho vážneho kupujúceho. Započítajte tieto náklady do svojej protinabídky. Ak máte o nehnuteľnosť obmedzený záujem, zvážte pristúpiť bližšie k ponuke kupujúceho.

• Nech je ti chladno. Ak je ponuka kupujúceho urážlivo nízka, nereagujte hnevom ani sarkazmom. Urobte primeranú protinabídku, aby ste ukázali svoju pozíciu. Kupujúci môže byť stále vážny a jednoducho zlý vyjednávač. Ak budete kupujúceho nazývať „lacným“ alebo „smiešnym“, môže prísť o vážneho kupujúceho.
• Ponuka na prevzatie alebo rozdelenie niektorých záverečných nákladov. Ak kupujúci trvá na obhliadke, je to jeho výber, môžete si však rozdeliť náklady, ako je poistenie titulu, právnik v oblasti nehnuteľností a rôzne poplatky.

Zvážte financovanie vlastníkom. Ak máte inak kvalifikovaného kupujúceho, ktorý nemôže získať klasickú hypotéku kvôli problémom s úverom alebo banka neposkytne na poskytnutie úveru nehnuteľnosť z dôvodu veku, polohy alebo stavu, môžete si pôžičku zobrať sami. Nevýhodou je, že nebudete ihneď vyplatení a budete sa musieť vysporiadať so zlyhaním pôžičky. Výhodou je, že dokážete realizovať vyššiu kúpnu cenu.

• Pokiaľ nemáte skúsenosti s uzatváraním úverových zmlúv, obráťte sa na právnika s nehnuteľnosťami, aby ste vytvorili najlepšiu úverovú zmluvu pre vás a kupujúceho.