Ako zistiť, koľko domu si môžete dovoliť?

Ktorú si môžete pohodlne dovoliť — Cena domu, ktorú si môžete pohodlne dovoliť, závisí od výšky vašej zálohy, nákladov na uzavretie, výšky hypotekárneho úveru, doby splatnosti hypotekárneho úveru a úrokovej sadzby, ktorá sa bude účtovať zo zostatku úveru.

Realitné kancelárie a ďalší finanční odborníci pravidelne tvrdia, že vlastníctvo domu je lepším finančným rozhodnutím ako prenájom. Vlastníctvo domu znamená, že keď splácate hypotéku, budujete nehnuteľný majetok, namiesto toho, aby ste svoje peniaze vyhodili do nájmu, aby ste si vybudovali vlastné imanie. Keď ste pripravení pustiť sa do kúpy domu, skutočným trikom je zistiť, koľko domu si môžete dovoliť. Toto rozhodnutie je okrem iných faktorov založené na vašom pomere dlhu k príjmu, zložení zálohy, ktorú si môžete dovoliť, a úrokovej sadzbe, ktorú môžete získať.

Časť 1 z 3: Stanovenie maximálnej ceny domu

1
Nechajte si poradiť zdarma hypotekárnym maklérom. Ak získate šikovného makléra, bude sa chcieť uistiť, že máte potrebné informácie o tom, aký typ pôžičky si môžete na základe výpočtov a pravidiel banky dovoliť.
- Sprostredkovateľa je dobré vyhľadať v miestnej pobočke banky. Často sú dostupné priamo na pobočke. Ak nie, pobočka vám zvyčajne môže poskytnúť kontaktné informácie na niekoho, koho odporučí.
- Ak cez svoju banku nenájdete hypotekárneho makléra, požiadajte o odporúčanie ktoréhokoľvek realitného agenta alebo priateľov. Môže byť dobré poradiť sa s viacerými ľuďmi, aby ste sa uistili, že získavate čo najlepšie informácie.
2
Odhadnite priebežné, hypotekárne náklady na vlastníctvo domu. Majiteľ domu musí byť pripravený na nepretržité mesačné náklady na energie, ďalšiu údržbu a zodpovednosť za dane z nehnuteľností a poistenie. Za energie, ako je elektrina, zemný plyn, voda a kanalizácia, sa platí každý mesiac. Vlastníctvo domu stojí priemerného majiteľa domu mesačne nad rámec splátok hypotéky asi 370€. Pamätajte, že tieto náklady sú strednými nákladmi a môžu byť výrazne vyššie v rôznych regiónoch krajiny.
- Priebežné náklady môžu byť ešte vyššie, ak ste členom združenia vlastníkov domov alebo sa o svoj majetok staráte pomocou odborníkov na terénne úpravy.
- Mnoho finančných odborníkov odporúča, aby ste na bývanie vrátane nákladov na hypotéku neutratili viac ako 40% zo svojich príjmov. Pri predpoklade nákladov na hypotéku vo výške 370€ mesačne bez ohľadu na príjem majiteľa domu by si domácnosť zarábajúca 52200€ ročne mohla dovoliť zaplatiť až 1340€ mesačne za hypotekárne náklady.
3
Skontrolujte rôzne hypotekárne trhy na hypotekárnom trhu. Trh s hypotékami môže byť pre kupujúceho, ktorý kupuje nehnuteľnosť prvýkrát, mätúci kvôli rôznym možnostiam. Väčšina hypoték spadá do troch kategórií: FHA, VA alebo konvenčné.
- FHA. Federal Housing Administration zaručuje veriteľov proti stratám, ktoré by mohli vyplynúť z východiskovej dlžníka. Hypotéky so zárukou FHA sú k dispozícii všetkým kupujúcim v domácnosti. Zálohy môžu byť až 3,5%, ale dlžníci, ktorí vložia menej ako 20% z kúpnej ceny, sú povinní kupovať a udržiavať súkromné hypotekárne poistenie, kým ich kapitál nedosiahne 20% pôvodnej kúpnej ceny.
- VA. Správa veteránov ponúka vládne záruky proti nesplácaniu pôžičiek poskytovateľom pôžičiek členom vojenskej služby a veteránom. Najväčšou výhodou je, že dlžníci si môžu kúpiť dom bez zálohy. Na rozdiel od iných typov úverov, pôžičky so zárukou VA nevyžadujú súkromné poistenie hypotéky.
- Konvenčné. Na rozdiel od iných typov konvenčný úver neposkytuje vládnu záruku splácania veriteľovi. V dôsledku toho veritelia často požadujú prísnejšie požiadavky na úvery a príjmy ako hypotéky FHA alebo VA. Úrokové sadzby môžu byť vyššie pri menej než nedotknutých úverových ratingoch. Okrem toho, ak dlžník zloží menej ako 20% zálohy, musí si dlžník kúpiť súkromné poistenie hypotéky, kým vlastné imanie nedosiahne 20% pôvodnej kúpnej ceny.
Tieto informácie vám môžu pomôcť určiť vhodné cenové rozpätie domácnosti, ktoré si môžete pohodlne dovoliť.
4
Uistite sa, že viete, aké sadzby a sadzobné programy máte k dispozícii. Dlhodobé úrokové sadzby neustále kolíšu a významne ovplyvňujú celkové náklady na dom a mesačné splátky. Okrem toho si môžu dlžníci zvoliť medzi hypotékou s pevnou úrokovou sadzbou a hypotékou s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, aj keď v poslednej dobe došlo k tvrdým zákrokom proti dravým hypotékam s nastaviteľnou úrokovou sadzbou.
- Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou. Úroková sadzba zostane rovnaká po celú dobu splatnosti pôžičky, takže mesačná splátka sa nebude líšiť. Záplava refinančných aktivít vždy sprevádza akýkoľvek výrazný pokles dlhodobých úrokových sadzieb, pretože dlžníci sa usilujú o čo najnižšie náklady.
- Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou. Úroková sadzba sa často označuje ako „ARM“ a čas od času sa upravuje podľa podmienok hypotéky. Obdobie úpravy môže byť jeden rok alebo dlhšie. Hybridný ARM úver je ten, ktorý zostáva fixný na stanovené časové obdobie, potom Zatiaľ čo ARM majú zvyčajne spočiatku nižšie úrokové sadzby ako hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou, riziko vyšších úrokových sadzieb v budúcnosti vždy existuje.
- Nakoniec si dlžníci môžu zvoliť termín hypotéky. Tridsaťročná pevná sadzba je prevládajúcou voľbou väčšiny kupujúcich domov, čo predstavuje 90% hypoték na bývanie v prvej polovici roku 2013. Niektorí kupujúci sa však rozhodnú pre 15-ročné podmienky, pretože úrokové sadzby sú zvyčajne 1,0 - 1, O 5% nižšie ako 30-ročné hypotéky, aj keď sú mesačné splátky vyššie kvôli rýchlejšej splátke.
5
Pamätajte, že s nákupom budú spojené ďalšie jednorazové náklady. Kúpa domu si vyžaduje úhradu nákladov na uzavretie pôžičky, ako je napríklad poplatok za vedenie vašej kreditnej správy, poplatky za právne zastúpenie a poistenie titulu. V priemere zaplatia kupujúci náklady na uzavretie približne 2760€. Niektoré záverečné náklady môžu byť zahrnuté v zložení zálohy alebo v dlhodobom hypotekárnom úvere.
- V niektorých prípadoch kupujúci rokujú o tom, že predajcovia domu zaplatia časť nákladov. Uistite sa, že rozumiete výške záverečných nákladov, ktoré vám budú účtované, a spôsobu, akým budú uhradené pred uzavretím pôžičky.
- Aby ste zistili, koľko môžete za dom minúť, musíte vziať do úvahy, že nemôžete minúť každý cent, ktorý máte, na zloženie zálohy. Záverečné náklady a rôzne ďalšie výdavky, napríklad náklady na sťahovanie alebo renováciu, výrazne zvýšia množstvo peňazí, ktoré musíte ihneď minúť.
6
Skontrolujte svoje kreditné skóre. Vaše kreditné skóre bude jedným z rozhodujúcich faktorov v tom, koľko si môžete požičať na kúpu domu a akú sadzbu môžete za svoju pôžičku dostať. Ak sa banke alebo inej finančnej inštitúcii, z ktorej si chcete požičať, nepáči vaše kreditné skóre, môže vašu žiadosť úplne zamietnuť.
- Napríklad na to, aby ste sa kvalifikovali na pôžičku FHA so zložením zálohy iba 3,5%, musíte mať minimálne kreditné skóre FICO 580. Od uchádzačov s nižším skóre sa vyžaduje, aby pre získanie nároku na FHA pôžička.
- Ak plánujete kúpu domu v priebehu nasledujúcich dvoch rokov, okamžite začnite zlepšovať svoje kreditné skóre. Zlepšenie kreditného skóre vám prinesie lepšiu hypotekárnu úrokovú sadzbu, čo vám z dlhodobého hľadiska potenciálne ušetrí tisíce dolárov, čo sa prejaví v nižšej splátke hypotéky každý mesiac.
7
Stanovte si maximálnu zálohu. V závislosti od vášho kreditného skóre a typu pôžičky, na ktorú máte nárok, budete požiadaní o zloženie zálohy vo výške 0% až 20% z predajnej ceny domu. Kupujúci, ktorí môžu zložiť zálohy vo výške 20% alebo viac z ceny domu, majú väčšiu šancu byť schválení za nižšiu sadzbu a lacnejšie hypotéky.
- V USA zloženie zálohy vo výške najmenej 20% z kúpnej ceny domu umožní kupujúcemu vyhnúť sa nákladom na súkromné poistenie hypotéky. PMI nie sú obrovské výdavky, zvyčajne od 22 do 52€ každý mesiac za každých 74600€, ktoré si požičiate, ale vyhnúť sa mesačnému poistnému sa vyplatí, pretože vám z dlhodobého hľadiska ušetrí značné množstvo peňazí.
- Mnoho mladých ľudí sa pri kúpe svojho prvého domu spolieha na úspory a pomoc od svojej rodiny. Príchod s veľkým množstvom hotovosti môže byť pre kohokoľvek ťažký, takže pred nákupom domu bude dôležité plánovanie a úspora peňazí.
- Niektorí kupujúci, ktorí si nehnuteľnosť kúpia prvýkrát, si zo svojho plánu 401 (k) požičiavajú prostriedky na zloženie zálohy splatnej v priebehu niekoľkých rokov. Uvedomte si, že ak odídete od zamestnávateľa pred splácaním pôžičky, môže vám hroziť daň z príjmu a pokuty za nezaplatený zostatok pôžičky 401 (k). Prvýkrát kupujúci v domácnosti môžu tiež vybrať zo svojich IRA až 7460€ na zloženie zálohy bez pokuty. Z vybranej sumy bude splatná daň z príjmu a finančné prostriedky musia byť použité do 120 dní na kúpu domu.
Keď ste pripravení pustiť sa do kúpy domu, skutočným trikom je zistiť, koľko domu si môžete dovoliť.
8
Zistite svoje pomery dlhu. Poskytovatelia hypoték sa primárne zaoberajú schopnosťou dlžníka splácať úver, pretože proces a postupy zabavenia nehnuteľnosti, predaja nehnuteľnosti a nápravy od dlžníka sú drahé a zdĺhavé. Hypotekárnych veriteľov v prvom rade znepokojujú dva pomery dlhu k príjmu: front-end ratio a back-end ratio.
- Front-end ratio. Podľa pokynov FHA by mesačná splátka hypotéky (istina, úroky, dane, poistenie domácnosti a PMI, ak sú uplatniteľné) nemala prekročiť 29% hrubého mesačného príjmu. Pomer sa počíta tak, že sa váš ročný plat vynásobí 29% a výsledok sa vydelí 12. Napríklad Joe zarába ročne 44800€ a má front-endový pomer 1080€ ((44800€ x 0,29) / 12).
- Back-end pomer. Back-end ratio počíta, koľko z vášho hrubého príjmu ide každý mesiac na splácanie dlhu. Dlh zahŕňa všetky dlhy - hypotéky, pôžičky na autá, kreditné karty, študentské pôžičky. Pokyny FHA splácania dlhov so zostávajúcou dobou splatnosti viac ako 9 mesiacov by nemali presiahnuť 41% vášho príjmu. Ak chcete vypočítať pomer back-end, vynásobte hrubý ročný príjem o 41% a produkt vydelte číslom 12. V prípade Joeho by jeho celková splátka dlhu nemala presiahnuť 1530€ mesačne ((44800€ x 0,41) / 12).
- Ak sa pokúšate získať pôžičku na VA, nezabudnite, že VA neberie do úvahy front-end ratio, iba back-end ratio. Veteráni, ktorí tento pomer prekročia, môžu stále spĺňať podmienky na poskytnutie hypotekárneho úveru, musia však spĺňať vyššie štandardy príjmu.
- Konvenční hypotekárni veritelia tiež používajú pomer dlhu k príjmu, aby kvalifikovali potenciálnych kupcov. Pretože v prípade zlyhania neexistuje vládna záruka, štandard požadovaných pomerov je prísnejší ako štandardy VA alebo FHA: 28% pre front-end pomer a 36% pre back-end pomer.
9
Spočítajte si svoju maximálnu nákupnú cenu domu. Teraz, keď rozumiete všetkým nákladom spojeným s kúpou domu, môžete zistiť, aké budú skutočné jednorazové a mesačné náklady na konkrétnu kúpnu cenu. Cena domu, ktorú si môžete pohodlne dovoliť, závisí od výšky vašej zálohy, nákladov na uzavretie, výšky hypotekárneho úveru, doby splatnosti hypotekárneho úveru a úrokovej sadzby, ktorá sa bude účtovať zo zostatku úveru. Nezabúdajte tiež, že budete musieť mať po ruke trochu peňazí na rôzne náklady, ktoré sa vyskytnú, keď sa skutočne presťahujete do nového domova.
- Aj keď by ste pre tieto výpočty mohli vytvoriť vlastnú tabuľku, na internete existuje nepreberné množstvo kalkulačiek hypotekárnych úverov, ktoré vám umožňujú rýchlo meniť premenné a zistiť tak, ako sú ovplyvnené jednotlivé prvky. Napríklad kúpa domu za 179000€ s hypotékou s pevnou úrokovou sadzbou so zárukou FHA na 4,5% by si vyžadovala zálohu vo výške 14400€ a splátky vo výške 760€ na tridsať rokov. Rovnaká hypotéka s 15-ročným obdobím splatnosti a sadzbou 3,5% by si vyžadovala splátky 1070€. Naopak, kúpa domu za 179000€ s hypotékou s pevnou úrokovou sadzbou so zárukou VA na úrovni 4,5% by si nevyžadovala žiadne splátky a platby 910€ za tridsať rokov. Rovnaká hypotéka s 15-ročným obdobím splatnosti a sadzbou 3,5% by si vyžadovala splátky 1280€
10
Rozhodnite sa pre svoju „komfortnú zónu.“ To, že matematika hovorí, že si môžete dovoliť konkrétnu kúpnu cenu, ešte neznamená, že si musíte kúpiť taký drahý dom. Popremýšľajte, ako by ste sa cítili, že každý mesiac zaplatíte maximum, ktoré si môžete dovoliť. Cítili by ste sa neustále v strese? Predtým, ako sa začnete vážne pozerať na domácnosti, zistite, koľko by vám bolo príjemné platiť každý mesiac. To by mohlo byť menej, ako si veriteľ myslí, že si môžete dovoliť.
- Ak sa napríklad rozhodnete, že nechcete platiť viac ako 670€ mesačne, možno budete musieť hľadať lacnejší dom, ako by ste mohli kvalifikovať, alebo by ste mohli ponúknuť zloženie väčšej zálohy ako vyžaduje veriteľ, čím sa znížia vaše mesačné splátky.
11
Požiadajte o predbežný súhlas s hypotekárnym úverom. Než sa vydáte na výpravu za kúpou domu, stojí za to vyhľadať si predbežný súhlas s hypotékou. Predbežný súhlas je list od veriteľa, ktorý je predbežne schválený pre konkrétnu výšku pôžičky podľa pokynov veriteľa. Tieto informácie vám môžu pomôcť určiť vhodné cenové rozpätie domácnosti, ktoré si môžete pohodlne dovoliť.
- Niektorí predajcovia navyše môžu vyžadovať list o opätovnom schválení pred prijatím ponuky na kúpu svojich domov.
- List pred schválením nie je ponuka na poskytnutie úveru, záväzok poskytnúť pôžičku alebo záruka konkrétnych sadzieb alebo podmienok. Okrem toho list s predbežným schválením nezaručuje, že predajca prijme ponuku, ktorú ponúknete doma.

Že si môžete dovoliť konkrétnu kúpnu cenu — To, že matematika hovorí, že si môžete dovoliť konkrétnu kúpnu cenu, ešte neznamená, že si musíte kúpiť taký drahý dom.

Časť 2 z 3: zohľadnenie všetkých aspektov vlastníctva domu

1
Rozhodnite sa, či ste pripravení usadiť sa na jednom mieste. Budete musieť vyvážiť potenciálne finančné výhody vlastníctva domu s ostatnými faktormi vášho života. Domov môže byť vítaným útočiskom na načerpanie nových síl alebo kotva, ktorá vás uzamkne a obmedzí vaše možnosti. Vlastniť dom je reštriktívnejšie ako prenajímať alebo prenajímať bývanie. Predaj domu môže trvať mesiace alebo roky, kým sa dostanete k požadovanej cene. Na druhej strane sa nájomcovia môžu pomerne rýchlo zbaliť a presunúť cez mesto, krajinu alebo svet po splnení podmienok svojej nájomnej zmluvy.
- Zvažovali ste možnosť, že by ste vy alebo váš manžel mohli byť v priebehu nasledujúcich rokov premiestnení na nové miesto? Mnoho odborníkov naznačuje, že ak neplánujete zostať v dome aspoň tri roky, kúpa domu nemá zmysel.
- Je váš životný štýl v rozpore s požiadavkami na vlastníctvo domu, ako je týždenná starostlivosť o trávnik, sezónne čistenie odkvapov alebo inštalácia okeníc? Aj keď väčšinu práce v oblasti vlastníctva domu možno delegovať na iných za určitú cenu, jednoducho sa tak zvyšujú priebežné náklady.
- Zvážte pravdepodobnosť, že sa váš manželský, zdravotný alebo kariérny stav môže v priebehu nasledujúcich rokov zmeniť. Ako ovplyvní vlastníctvo domu vaše možnosti úpravy?
2

Pochopte, že hodnota domu nemusí nevyhnutne stúpať. Tisíce a tisíce majiteľov domov sa dozvedeli svoje zdesenie nad tým, že ceny domov, rovnako ako iných aktív, môžu klesnúť na hodnote, takže majitelia hypoték dostanú vyššiu hodnotu ako nehnuteľnosť. Po roku 2009 po celej krajine explodovali uzavreté domy a opustené domy znížili hodnotu okolitých nehnuteľností.
3
Uznať sociálny tlak vlastníctva domu. Držať krok s Jonesovými je vo väčšine štvrtí stále nebezpečenstvom a len málokto dokáže odolať konkurencii. Čím väčší je domov, tým viac miesta na vyplnenie a väčší tlak na nákup vecí. Ručne vyrobený nábytok s vašimi frat-house knižnicami vyzeral v byte skvele, ale nie tak dobre v porovnaní so susedovým nábytkom. Kombinácia prázdneho priestoru a trávenia času v nádherných domovoch susedov môže pokaziť nejeden starostlivo naplánovaný rozpočet.
- Ak si kúpite dom, udržujte svoj rozpočet na dobrej ceste nezabudnutím, že v móde je nostalgia. Nebojte sa skontrolovať šetrnosť a konsignačné sklady na použitý nábytok. Je prekvapujúce, ako trochu maziva a farby po lakte premení vyhodenie na poklad.

Časť 3 z 3: Identifikácia vašich potrieb v oblasti bývania

1
Vypočítajte si, koľko životného priestoru potrebujete. Čo je príliš veľa a čo málo miesta? Neexistujú žiadne pokyny, ako to vyriešiť, pretože je to predovšetkým otázka osobného názoru. Niektoré rodiny uprednostňujú malé spálne a väčšie obytné plochy na podporu spolupatričnosti; iné rodiny si cenia súkromie, takže spálne sú väčšie a obývací priestor je menší. Nech už potrebujete čokoľvek, je tu domov, ktorý vyhovie týmto potrebám.
- Pri zvažovaní vášho vysnívaného domu myslite najskôr na izby, ktoré potrebujete, potom na ich požadovanú veľkosť. Potrebujete napríklad tri spálne alebo päť? Je formálna jedáleň dôležitá? Nahradí obývacia izba - to, čo ľudia zvykli nazývať „brloh“ - formálnu obývaciu izbu? Koľko kúpeľní bude potrebných? Chcete samostatnú práčovňu? Chcete poschodový príbeh alebo ranč?
To vám povie, koľko domu si môžete dovoliť.
2
Zvážte zmeny vo vašej rodine v blízkej budúcnosti. Typický majiteľ domu si pred predajom ponechá dom deväť rokov. Takmer 1 zo 4 majiteľov domov predá svoje domy do piatich rokov od kúpy. Jedným z hlavných dôvodov predaja jedného domu a kúpy iného je zmena veľkosti rodiny (deti) alebo rodinných aktivít. Typická rodina by si mohla kúpiť menší prvý domov (1 000 - 1400 štvorcových stôp), zväčšiť ich veľkosť, keď deti prídu a dospejú (1800 - 14 štvorcových stôp), a zmenšiť ich veľkosť (1 000 - 1400 štvorcových stôp), keď deti opustia domov.
- Myslite tiež na školské požiadavky vašej rodiny. Ceny domov sa medzi jednotlivými štvrťami značne líšia, často na základe vnímania verejnosti školským systémom. Máte alebo očakávate, že budete mať deti, keď žijete v domácnosti? Budú vaše deti navštevovať verejné, súkromné alebo farské školy? Mnoho kupujúcich domov je ochotných zaplatiť viac za dom v dobrom školskom obvode, pretože to eliminuje náklady na školné a poplatky za súkromné školy. Na druhej strane, jedna osoba alebo pár dospelých bez detí sa môže rozhodnúť, že poplatok za dobrý školský systém je príliš vysoký.
- To neznamená, že musíte kúpiť dom, ktorý má správnu veľkosť pre vašu budúcu rodinu a ktorý je pre vás teraz príliš veľký. Typický majiteľ domu si pred predajom ponechá dom deväť rokov. Takmer 1 zo 4 majiteľov domov predá svoje domy do piatich rokov od kúpy. Jedným z hlavných dôvodov predaja jedného domu a kúpy iného je zmena veľkosti rodiny (deti) alebo rodinných aktivít. Typická rodina by si mohla kúpiť menší prvý domov (1 000 - 1400 štvorcových stôp), zväčšiť ich veľkosť, keď deti prídu a dospejú (1800 - 14 štvorcových stôp), a zmenšiť ich veľkosť (1 000 - 1400 štvorcových stôp), keď deti opustia domov.
3

Zvážte, ako môže poloha ovplyvniť vaše náklady na dopravu a náklady na dom. Zvážte čas dochádzania a náklady, ktoré to bude znamenať. Predĺžená vzdialenosť medzi domovom a prácou pravdepodobne znamená, že budete tráviť viac času hromadnou dopravou alebo autom. Zvážte, ako vzdialenosť do práce ovplyvní váš život, finančne aj inak, pri rozhodovaní o vašej ideálnej polohe.

Prečítajte si tiež: Ako vyhľadávať záznamy o vysťahovaní?

Ako zistiť, koľko domu si môžete dovoliť?

Kroky

Časť 1 z 3: Stanovenie maximálnej ceny domu

Časť 2 z 3: zohľadnenie všetkých aspektov vlastníctva domu

Časť 3 z 3: Identifikácia vašich potrieb v oblasti bývania

Otázky a odpovede

Prečítajte si tiež: